Выдержка из работы:
Некоторые тезисы из работы по теме Подготовка технического плана в результате выполнения кадастровых работ в связи с созданием здания и помещений в нем
ВВЕДЕНИЕ
Актуальность темы настоящей работы состоит в том, что приобретение прав на помещения в многоквартирных домах, совершение сделок с ними и государственная регистрация возможны только после государственного кадастрового учета многоквартирных домов как зданий и помещений в них.
При образовании здания ключевым этапом является государственный кадастровый учет, под которым понимается специальная регистрация объектов недвижимости, которая осуществляется путем внесения сведений об объектах недвижимости в учетные формы и реестр и удостоверения их полномочным должностным лицом. При этом объектам государственного кадастрового учета присваиваются такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить их из числа других аналогичных объектов недвижимости. Только после осуществления государственного кадастрового учета возможна регистрация права собственности на объект недвижимости, а также распоряжение им.
………………………………………….
РАЗДЕЛ «1. ОБЗОР СУЩЕСТВУЮЩИХ ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫХ И НОРМАТИВНО-ПРАВОВЫХ АКТОВ, РЕГЛАМЕНТИРУЮЩИХ ВЫПОЛНЕНИЕ КАДАСТРОВЫХ РАБОТ»
Многоквартирные дома представляют собой здания. Для правильного применения правил государственной регистрации и кадастрового учета зданий необходимо проанализировать отличия зданий от других объектов недвижимости [26].
Необходимо рассмотреть соотношение понятий «здание», «строение», «сооружение» как объектов капитального строительства (далее – ОКС). В литературе высказано мнение о том, что понятия «строение» и «сооружение» являются синонимами, а здание – это вид строения (сооружения) [13].
Также есть и иная точка зрения, которая заключается в том, что имеется два понятия сооружения: первое - обобщающее, которое включает в себя в том числе и здания, второе - более узкое, включающее в себя только инженерно-строительные объекты, не предназначенные для пребывания людей, в таких объектах отсутствуют помещения. При этом понятие «строение», ранее использовавшееся в советском законодательстве и обозначавшее отдельно стоящую постройку капитального или некапитального типа, в настоящее время поглощено понятием здания и лишено таким образом самостоятельного значения [12].
Я полагаю, что соотношение понятий «здание», «строение», «сооружение» может иметь существенное значение в строительной и инженерной деятельности, в частности, для определения сферы действия технических регламентов, государственных стандартов, строительных норм и правил.
Вместе с тем, важно определить, какие из перечисленных объектов могут быть разделены на отдельные объекты гражданских прав (самостоятельные помещения). В том случае, если объект может быть разделен на помещения, имеющие разных собственников, то к отношениям по поводу такого объекта и помещений в нем должны применяться специальные нормы, касающиеся порядка согласования воли собственников отдельных помещений, направленной на деятельность по содержанию общего имущества данных объектов [28].
Понятия «здание» и «сооружение» определены в общем виде на уровне федерального закона.
В соответствии с п. 6 ч. 2 ст. 2 Технического регламента о безопасности зданий и сооружений «здание - это результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных» [7].
Согласно п. 23 ч. 2 ст. 2 Технического регламента о безопасности зданий и сооружений «сооружение - это результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов» [7].
Однако приведенные выше легальные определения не могут быть безоговорочно применены для определения понятий здания и сооружения в гражданско-правовом смысле. Технический регламент о безопасности зданий и сооружений устанавливает «минимально необходимые требования к зданиям и сооружениям... а также к связанным со зданиями и с сооружениями процессам проектирования (включая изыскания), строительства, монтажа, наладки, эксплуатации и утилизации (сноса)» и принят в целях охраны публичных интересов (ст. 1, ч. 6 ст. 3 Технического регламента о безопасности зданий и сооружений [7]).
В литературе было выработано следующее понятие: здания и сооружения – это принятые в эксплуатацию объекты недвижимости, являющиеся результатами правомерно осуществленной строительной деятельности, прочно и постоянно связанные с землей, а также объекты самовольной постройки, право собственности на которые признано в установленном законом порядке. Классифицирующим признаком для зданий и сооружений выступает в том числе функциональное назначение (жилые и нежилые) [26]. К жилым зданиям относится и многоквартирный дом.
Приведенное понятие зданий и сооружений в целом верно, однако следует отметить, что если здание идентично сооружению, то достаточно дать понятие одному из этих объектов; функциональное назначение (жилое и нежилое) как классифицирующий признак может быть присуще только зданиям, но никак не сооружениям [31].
Признаками, которые отличают здания от сооружений должны быть функциональная предназначенность зданий для проживания и (или) деятельности людей и наличие помещений в здании. В сооружениях допускается лишь временное пребывание людей. Данный критерий временного пребывания закреплен в п. 23 ч. 2 ст. 2 Технического регламента о безопасности зданий и сооружений [7].
Особенностью многоквартирных домов как зданий является то, что многоквартирные дома представляют собой сложный объект, содержащий в себе помещения [36]. Помещения, при этом, представляют собой самостоятельные объекты недвижимости.
Помещения в многоквартирном доме могут быть как жилые (квартиры), так и нежилые. Нежилые помещения, при этом, могут быть изолированными и находится на праве собственности у одного лица, а также относится к имуществу общего пользования.
Исходя из положений ст. 290 ГК РФ к общему имуществу многоквартирного дома, принадлежащему собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности, относятся общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры [2].
Подробно состав имущества многоквартирного дома определен в статье 36 ЖК РФ и п. 2 Правил N 491дополняет состав общего имущества [33].
По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании, объекты общего имущества могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (ч. 4 ст. 36 ЖК РФ). В соответствии с ч. 4.1 ст. 36 ЖК РФ приспособление общего имущества в многоквартирном доме для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме согласно требованиям, указанным в ч. 3 ст. 15 ЖК РФ, допускается без решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме только в случае, если такое приспособление осуществляется без привлечения денежных средств указанных собственников [20].
………………………………………….
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
1. Конституция Российской Федерации (принята 12 декабря 1993 года, ред. от 01.07.2020) // СПС «КонсультантПлюс».
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ // СПС «КонсультантПлюс».
3. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ // СПС «КонсультантПлюс».
4. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ // СПС «КонсультантПлюс».
5. Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» // СПС «КонсультантПлюс».
6. Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» // СПС «КонсультантПлюс».
………………………………………….