Выдержка из работы:
Некоторые тезисы из работы по теме Договор аренды нежилых помещений: проблемы теории закона и правоприменительной практики
Введение
Актуальность темы. Договор аренды (имущественного найма) является одним из наиболее распространенных. Он известен издревле как наиболее адекватная правовая форма передачи имущества во временное пользование за плату. История договора аренды насчитывает около двух тысячелетий. Договор аренды и некоторые его виды были известны еще в Древнем Риме. Нормы о договоре имущественного найма были известны как дореволюционному российскому, так и советскому законодательству.
В настоящее время предметом договора аренды могут быть любые непотребляемые вещи, как движимые, так и недвижимые. Недвижимость в силу повышенной экономической стоимости и социальной значимости как и в прежнем, так и в действующем отечественном законодательстве является особым объектом общественных отношений. Не является исключением и договор аренды, в отношении которого законодатель предусмотрел специальные нормы правового регулирования аренды зданий и сооружений.
Аренда зданий и сооружений является достаточно распространенным видом договора, используемым в предпринимательских правоотношениях. Несмотря на то, что как уже было сказано, гражданское законодательство предусматривает специальные нормы в отношении данного вида договора аренды, на практике очень часто возникают вопросы по их применению. Действующее гражданское законодательство не в состоянии предусмотреть все возможные практические ситуации и нюансы, связанные как к заключением, так и исполнением договора аренды зданий и сооружений. В этом случае велика роль судебной практики и официального судебного толкования тех или иных норм, применимых к данному договору.
Глава 1. Общие положения о договоре аренды нежилых помещений
1.1. Понятие и юридическая природа договора аренды нежилых помещений
Аренда нежилых помещений на сегодняшний день является одним из наиболее распространенной формой аренды, относительно недвижимого имущества.
Однако, несмотря на распространенность данного вида договора, договор аренды нежилого помещения не выделен в гражданском законодательстве в качестве самостоятельного вида договора аренды; специальные нормы, регулирующие аренду нежилых помещений, в Гражданском кодексе РФ отсутствуют (в главе 34 ГК РФ «Аренда» в отношении аренды недвижимого имущества отдельно дифференцированы лишь два вида договора аренды - аренда зданий и сооружений (параграф 4 главы 34 ГК РФ) и аренда предприятий (параграф 5 главы 34 ГК РФ); глава 35 ГК РФ регламентирует наем жилого помещения).
Более того, в гражданском законодательстве отсутствует даже развернутое легальное определение нежилого помещения. Можно найти лишь отдельные нормативные признаки нежилых помещений. Так, из п. 6 ст. 12 Федерального закона № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» можно сделать вывод, что помещениями следует считать объекты недвижимости, входящие в состав зданий и сооружений.
Заключение
Гражданский кодекс посвящает отдельный параграф только нормам, регулирующим договор аренды зданий и сооружений (§ 4 гл. 34 ГК РФ). Практике пришлось распространить эти нормы и на договор аренды нежилых помещений.
По своей юридической природе договор аренды зданий, сооружений и нежилых помещений, как и общая конструкция арендного соглашения, является:
- консенсуальным;
- возмездным;
- двусторонне обязывающим (взаимным).
Исходя из сферы правового регулирования рассматриваемый договор аренды своим предметом имеет:
- здание или сооружение;
- нежилое помещение.
В отличие от здания и сооружения, действующее законодательство не раскрывает понятия нежилого помещения, как предмета договора аренды. установив, что нежилое помещение представляет собой универсальное обобщающее понятие, и рассмотрев основные его признаки (недвижимый характер, изолированность, предназначенность и пригодность), предлагается сформулировать определение таким образом: нежилым помещением признается изолированный объект недвижимости, предназначенный и пригодный для производственных, административных, общественных и иных целей, кроме целей постоянного проживания граждан (отвечающий санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).