Выдержка из работы:
более строгими правилами. К.П. Победоносцев, отмечая указанное обстоятельство, писал о том, что "свободное обращение есть необходимое свойство движимости, которая по природе своей переменяет место в гражданском обороте. Напротив того, недвижимое, привязанное к земле, по природе своей сохраняет свое местоположение. Посему движимое есть имущество, так сказать, безъименное перед законом, тогда как недвижимость непременно носит на себе имя своего хозяина" .
В современном российском гражданском праве с легкостью обнаруживаются подтверждения сказанному выше. Так, в соответствии со ст. 223 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) право собственности на движимое имущество у приобретателя, если иное не предусмотрено договором, возникает с момента передачи. И напротив, приобретение недвижимых вещей всегда сопряжено с необходимостью государственной регистрации сделки и (или) права собственности (п. 1 ст. 131, ст. 164, ст. 223, п. 1 ст. 551 ГК РФ). Различие в правовом режиме движимых и недвижимых вещей в той или иной степени проявляется не только в моменте возникновения права собственности, но и в способах его осуществления, месте исполнения обязательств с ними связанных (ст. 316 ГК РФ), различных сроках приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ), способах защиты нарушенных прав и т.д.
Последние годы в Российской Федерации наблюдается неуклонный рост количества споров, возникающих в сфере оборота недвижимого имущества. Главной причиной этого является активный рост рынка недвижимости на фоне имеющихся в правовом регулировании данной сферы недостатков. Представляется, что без четкого понимания содержания категории недвижимости невозможно вести речь о совершенствовании законодательства, регламентирующего ее оборот. Это объясняется тем, что, как справедливо отмечает О.Ю. Скворцов, все проблемы, порождаемые хозяйственной практикой в сфере оборота недвижимости, а также судебно-арбитражной практикой, в конечном счете, восходят к понятию недвижимости; будучи фундаментальной гражданско-правовой категорией, понятие недвижимости лежит в основе всей системы права недвижимости, правового регулирования сделок с недвижимым имуществом .
Несмотря на значительное внимание, уделяемое рассмотрению вопросов недвижимости в классической и современной юридической литературе, до настоящего времени нет единства мнений о категории недвижимости, критериях, отграничивающих движимость от недвижимости, правовой природе государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Не отличается единообразием подходов и судебная практика.
Все вышеизложенное подтверждает актуальность и практическую значимость темы настоящего исследования.
Объектом исследования выпускной квалификационной работы являются общественные отношения, возникающие в области обеспечения защиты законных прав и интересов граждан при применении норм о сделках с недвижимым имуществом.
В прямой зависимости от объекта находится предмет исследования, который составляют: нормы гражданского законодательства, федеральные законы, предусматривающие порядок совершения сделок с недвижимостью; практика реализации норм, регламентирующих сделки с недвижимостью; тенденции совершенствования гражданского законодательства.
Целью настоящего исследования является обобщение теоретического и практического опыта правового регулирования сделок с недвижимостью для определения оптимального развития законодательства в сфере недвижимости.
Здесь следует оговориться, что "сделки с недвижимостью (недвижимым имуществом)" – это целый подкурс гражданского права, и для детального рассмотрения современного регулирования сделок с недвижимостью не хватит рамок и десяти ВКР, т.к. только видов сделок с недвижимым имуществом насчитывается несколько десятков. Поэтому в настоящей работе, в целях того, чтобы исследование не носило поверхностный, теоретический характер, помимо рассмотрения общих вопросов, будет уделено внимание только двум самым массовым видам сделок с недвижимым имуществом – аренде и купле-продаже.
Достижение поставленной цели требует решения следующих задач:
- раскрыть понятие, виды и признаки недвижимого имущества по российскому законодательству;
- дать определение оборота недвижимого имущества;
четкая правовая регламентация сделок с недвижимым имуществом и юридическое закрепление права на вновь создаваемое недвижимое имущество.
В современных российских условиях сделки с недвижимым имуществом – явление очень распространенное и необходимое. В гражданский оборот вовлечены не только такие крупные объекты недвижимости, как предприятия, комплексы зданий, но и жилые дома и квартиры. При заключении сделок с недвижимостью затрагиваются интересы ее участников, и поэтому для них особенно важным является проведение сделки таким образом, чтобы их права не были нарушены и не возникли неблагоприятные правовые последствия.
Сделки с недвижимостью заключаются в простой письменной или нотариальной форме, в которой фиксируется волеизъявление участников сделки. Однако законодательством для ряда сделок с недвижимым имуществом установлено дополнительное требование, заключающееся в обязательности государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Данное требование относится к ипотеке, купле-продаже и аренде недвижимого имущества, купле-продаже предприятия и некоторым другим сделкам.
Значение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним определяется многогранностью этого правового явления. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ним актуальна как для частного, так и для публичного права и имеет значение: