Выдержка из работы:
Введение
В России на современном этапе существенно возросла роль оценочной деятельности. В связи с развитием рыночной экономики увеличивается количество сделок купли-продажи движимого и недвижимого имущества, растет необходимость оценки платежеспособности и финансовой устойчивости предприятий, становятся чаще сделки по слиянию, поглощению предприятий, к сожалению больше становится и банкротств (т.е. возникает необходимость определения ликвидационной стоимости). Отдельно хотелось бы выделить растущую роль кредита – темпы роста кредитования не снижаются даже в кризисные периоды. В контексте оценочной деятельности наибольший интерес представляет залоговое кредитование и соответственно оценка в целях залогового кредитования.
Самый распространенный вид залога – недвижимое имущество; если говорить о кредитовании физических лиц, то наиболее предпочтительным залогом являются квартиры, на втором месте – загородные дома (при условии, что земельный участок находится в собственности), менее предпочтительны земельные участки. Объясняется такое распределение в первую очередь ликвидностью залога – в Московском регионе, в случае не возврата кредита, для банка проще, быстрее и дешевле реализовать квартиры, чем например земельный участок в Московской области. В связи с этим, земельные участки в качестве залога принимают в основном крупнейшие банки, находящиеся в верхних строчках рейтингов; такие банки могут позволить себе значительный временной лаг с момента признания кредита невыплаченным до момента реализации предмета залога.
ОАО Сбербанк России занимает первое место в рейтингах российских банков, как по объему чистых активов, так и по объему кредитного портфеля . Являясь крупнейшим банком, ОАО Сбербанк России развивает все направления кредитования – в том числе и залоговое. Земельные участки хотя и не являются приоритетным видом залога, все-таки могут быть рассмотрены (и не только рассмотрены, но и одобрены) банком в качестве обеспечения по кредиту.
Актуальность выбранной темы определена с одной стороны высокой потребностью населения в кредитных средствах, и жесткими требованиями, предъявляемыми банками к заемщикам – с другой стороны. Если с ростом потребности в кредитных средствах все достаточно ясно – растет потребление, меняется менталитет людей – уже мало кто хочет копить деньги, когда можно получить желаемое сейчас, а расплачиваться потом, то на жестких требованиях банков к заемщикам хотелось бы остановиться подробнее. Ни для кого не секрет, что большое количество работодателей стремятся уклониться от налогового бремени, и делают это в том числе за счет выплат минимальных официальных зарплат своим сотрудникам, когда как основная часть выплачивается в так называемых «конвертах», т.е. наличными. В результате – сотрудник, желающий получить кредит, не может подтвердить свою истинную зарплату, соответственно банк требует дополнительное обеспечение – либо поручительство третьих лиц, либо залог. С поручительством могут возникнуть те же проблемы, что и с самим заемщиком, поэтому многие люди предпочитают залоговое обеспечение. При принятии залога обязательно проведение оценки предмета залога для определения рыночной стоимости. Проблема проведения качественной оценки достаточно актуальна – определение корректной рыночной стоимости, в конечном счете, вносит свой вклад в общее финансовое положение банка.
В связи с актуальностью исследуемой проблемы, можно отметить высокий интерес к ней как ученых-теоретиков, так и практикующих оценщиков. Вопросы оценки при залоговом кредитовании являются предметом исследования большого числа отечественных и зарубежных авторов.
Заметный вклад в научную разработку исследуемого вопроса внесли такие авторы, как Федотова М.А., Тазихина Т.В, Рослов В.Ю., Щербакова О.Н., Мышанов А.И. Также, данная тема часто освещается в периодических изданиях, разрабатываются и обновляются внутренние банковские нормативы по залоговому кредитованию. Однако, в целом, остается еще большое количество нерешенных вопросов и проблем при проведении оценки в целях залогового кредитования. Актуальность темы и возможности для дальнейшей научной разработки предопределили выбор темы исследования, постановку цели и определение задач.
Целью данного исследования является рассмотрение особенностей оценки земельных участков, расположенных в Московской области, в целях залогового кредитования в ОАО «Сбербанк России». Для достижения поставленной цели необходимо решить основные задачи:
– определить правовые основы оценки земельных участков;
– определить особенности рынка земельных участков в Московской области;
– выделить особенности применения доходного подхода к оценке земельных участков;
– определить основные этапы оценки методами сравнительного подхода;
– определить особенности применения затратного подхода к оценке земельных участков;
– выявить основные проблемы, возникающие при оценке земельных участков в целях залогового кредитования.
Объектом исследования являются земельные участки в Московской области. Предмет исследования являются методы оценки стоимости земельных участков при залоговом кредитовании.
Теоретической и методологической основой послужили теоретические положения, изложенные в работах отечественных и зарубежных авторов по исследуемым проблемам, нормативные документы Российской Федерации, касающиеся процессов реорганизации и оценки недвижимости. В работе применялись сравнительный подход и метод остатка.
Работа имеет традиционную структуру и состоит из введения, трех глав и заключения.
В настоящее время в Российской Федерации возрождено право частной собственности и свобода предпринимательства, что связано, в первую очередь, с переходом к рыночной модели экономики. Субъекты рынка вправе владеть, распоряжаться и пользоваться объектами недвижимости, в том числе и земельными участками различного назначения.
Один из важнейших элементов рыночной экономики является институт независимой оценки собственности, без которого невозможны становление права собственности и демократизация экономической жизни.
В первую очередь это касается рынка недвижимости, развитие которого может определить в ближайшей перспективе характер изменений всей экономики. Деление имущества на движимое и недвижимое берет свое начало со времен римского права. В понятие недвижимого имущества входят физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли или является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами. Процесс оценки недвижимости предполагает четкое определение, собственно объекта оценки, его идентификацию, установление оцениваемых прав, обоснование выбора информационной базы при проведении расчетов и сведение к минимуму различных допущений и предположений в отношении используемых в расчетах данных. В Гражданском кодексе Российской Федерации (далее ГК РФ СТ. 130) дается четкое определение термина «недвижимая вещь»: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства».
Заключение
Цель дипломной работы состоит в оценке земельных участков в Московской области при залоговом кредитовании в ОАО «Сбербанк России».
В соответствии с ней в первой части выпускной квалификационной работы, были рассмотрены особенности земли как объекта оценки.
Земельный участок является природным базисом любого объекта недвижимости. С физической точки зрения земля представляет собой поверхность планеты. Земля - это часть природной среды, характеризующаяся пространством, рельефом, почвенным покровом, растительностью, недрами, водами и климатом.
Земельный участок — часть поверхности, которая имеет фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой режим и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.
Во второй главе дипломной работы рассмотрено экономическое содержание и характеристика подходов, применяемых к оценке земельных участков, проанализирована теория оценки стоимости земельных участков, в особенности земельных участков сельскохозяйственного назначения.
Рыночную стоимость имеют те земельные участки, которые способны удовлетворять потребности пользователя (потенциального пользователя) в течение определенного времени (принцип полезности).
Рыночная стоимость земельного участка зависит от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей (принцип спроса и предложения).
В работе рассмотрено экономическое содержание и характеристика подходов , применяемых к оценке земельных участков в целях залогового кредитования.
В соответствии со стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности, при проведении оценки должны быть использованы (или обоснован отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. При этом следует учитывать объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации.
Сравнительный подход состоит в определении рыночной стоимости земельного участка, исходя из сравнения объекта оценки с аналогичными земельными участками, имущественными правами на земельные участки и (или) едиными объектами недвижимости, по которым известны их цены. В эти цены вносятся поправки, устраняющие влияние на цены аналогов отличий от объекта оценки.
На сравнительном подходе основаны:
- метод сравнения продаж;
- метод выделения;
- метод распределения.
Доходный подход состоит в определении рыночной стоимости земельного участка, исходя из того, какой величины, в течение какого периода времени и с какой вероятностью может быть получена рента от земельного участка.
На доходном подходе основаны:
- метод капитализации дохода (земельной ренты);
- метод остатка для земли;
- метод предполагаемого использования.
Суть затратного подхода, как совокупности методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, означает, что для оценки земельных участков – объектов не воспроизводимых – данный подход в чистом виде не применим. При этом, в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка элементы затратного подхода используются в методе остатка и методе выделения.
Таким образом, при оценке земельных участков используются методы: сравнения продаж, выделения, распределения, капитализации дохода, остатка для земли, использования.
В третьей главе работы проведена оценка земельного участка с целью залогового кредитования.
Объектом исследования является земельный участок площадью 10 га, расположенный в Каширском районе. Назначение оценки: для залога при открытии кредитной линии предприятию ЗАО «Московский совхоз декоративного садоводства».
Для оценки земельного участка использовались следующие подходы:
- метод сравнения продаж;
- доходный метод (метод остатка).
Метод сравнения продаж предполагает следующую последовательность действий:
- анализ рынка и выбор аналогов;
- определение элементов сравнения, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами - аналогами;
- определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;
- определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;
- корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка;
- расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;
- оценка точности результата.
Результат оценки – 4226310 рублей.
Денежная оценка земли методом остатка используется для оценки улучшенных земельных участков.
Условие применения метода — возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход.
При применения данного метода должны быть известны:
• стоимость зданий и сооружений;
• чистый операционный доход, приносимый землей, зданиями и сооружениями;
• коэффициент капитализации для земли, зданий и сооружений.
Стоимость земельного участка, рассчитанная методом остатка составила 9260870 руб.
Полученные результаты позволяют сделать вывод о том, что наиболее вероятная рыночная стоимость прав собственности на сельскохозяйственный земельный участок площадью 10га, по состоянию на 30.04.2011г. составляет: 7096009 руб.
Неравномерность развития рынка недвижимости в целом и самой неразвитой его части, касающейся земельных отношений, рождают массу противоречий. Неразбериха в отношении земли, с одной стороны, дает возможность многим использовать эти противоречия в свою пользу, с другой - затрудняет применение максимально возможных в данных условиях методов оценки.
В работе сделан вывод, что оценка земельной собственности должна развиваться в двух основных направлениях:
- оценка земель населенных пунктов (городских) с различным целевым использованием;
- оценка земель сельскохозяйственного назначения.
В связи с этим, необходимость осуществить новую нормативно- денежную оценку земель. Новая оценка должна производиться на основе новой качественной оценки земли, так как плодородие ее значительно снизилось. Целесообразно создать эффективную национальную систему земельного кадастра, где будут систематизированы данные о нумерации земельных участков, их координатах, площади, целевом назначении, денежной оценке, качестве и загрязнении, агротехнической группе грунта.
Информационная база кадастра очень важна для ценообразования, налогообложения и кредитования.
Таким образом, цель работы достигнута, все задачи решены.
Список литературы
1 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ (в редакции 06.12.2011 г.)
2 Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 12.12.2011
3 Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая) от 31.07.1998 г. № 146-ФЗ (в редакции 01.01.2012 г.)
4 Жилищный Кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г. № 188-ФЗ (в редакции 18.07.2011)
5 Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в редакции 06.12.2011 г.)
6 Федеральный Закон от 29.07.1998 г. № 135 – ФЗ «Об оценочной деятельности» ( в редакции 29.02.2012 г.)
7 Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (в редакции 08.12.2011 г.)
8 Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ (ред. от 12.12.2011) "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" ( в редакции 12.12.2011 г.)
9 Федеральный закон от 17.07.2001 N 101-ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю» (в редакции 03.06.2006 г.)
10 Постановление Правительства РФ « Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» от 8 апреля 2000 г. № 316
11 Постановление Правительства РФ «О государственной кадастровой оценке земель» от 25 августа1999 г. № 945
12 Постановление Правительства РФ «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков» от 11 ноября 2002 г. № 808
13 Федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержден приказом МЭРТ РФ от 20 июля 2007 года №256.
14 Федеральный стандарт оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", утвержден приказом МЭРТ РФ от 20 июля 2007 года №255.
15 Федеральный стандарт оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержден приказом МЭРТ РФ от 20 июля 2007 года №254.
16 Федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)» утвержден приказом МЭРТ РФ от 20 октября 2010 года №508.
17 Федеральный стандарт оценки «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО № 5)» утвержден приказом МЭРТ РФ от 04 июля 2011 года №328.
18 Федеральный стандарт оценки «Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков (ФСО № 6)» утвержден приказом МЭРТ РФ от 07 ноября 2011 года №628.
19 Государственный стандарт Российской Федерации "Единая система оценки имущества. Основные положения", ГОСТ Р 51195.0.01-98.
20 Государственный стандарт Российской Федерации "Единая система оценки имущества. Термины и определения", ГОСТ Р 51195.0.02-98.
21 СТО РОО 20-01-96 Общие понятия и принципы оценки.
22 СТО РОО 21-01-95 Стандарты профессиональной деятельности в области оценки недвижимого имущества.
23 СТО РОО 27-01-95 Кодекс профессиональной этики членов Российского общества оценщиков. РОО. Москва 1995 г.
24 Международные стандарты оценки МСО 1-4. – М.: Российское общество оценщиков, 2011.
25 Акулич М.В. Оценка стоимости бизнеса. – Спб.: Питер, 2009. – 272 с.
26 Баканов М.И., Шеремет А.Д. Теория экономического анализа. – М.: Финансы и статистика, 2008. – 536 с.
27 Балакин В.В., Григорьев В.В. Основы оценки бизнеса – М.: Дело АНХ, 2009 – 384 с.
28 Банк В.Р, Банк С.В., Тараскина А.В. Финансовый анализ. Учебное пособие. – М.: Проспект, 2007 – 344 с.
29 Битюцких В.Т. Мифы финансового анализа и управление стоимостью компании – М.: Олимп-Бизнес, 2007 – 224 с.
30 Бочаров В.В. Финансовый анализ. – СПб.: Питер, 2006 – 336 с.
31 Бродецкий Г.Л. Управление запасами – М.: Эксмо, 2007 – 352 с.
32 Валдайцев В.С. Оценка бизнеса и инновации. - М.:ФилинЪ, 2003. - 448 с.
33 Валдайцев С.В. Оценка бизнеса – М.: Проспект, 2008 – 576 с.
34 Варламов А.А. Земельный кадастр. – М.: Колос, 464 с.
35 Вечканов Г.С. Экономическая безопасность – СПб.: Питер, 2007 – 384 с.
36 Горелик О.М. Производственный менеджмент. Принятие и реализация управленческих решений – М.: КноРус, 2010 – 272 с.
37 Горемыкин В.А. Экономика недвижимости. – М.: Филинъ, 2009.-592с.
38 Грачев А.В. Финансовая устойчивость предприятия. Анализ, оценка и управление в рыночной экономике – М.: Дело и Сервис, 2006 – 544 с.
39 Грибовский С. Оценка доходной недвижимости. – СПб.: Питер, 2009. – 340с.
40 Грибовский С.В. Оценка стоимости недвижимости. – М.:Интерреклама, 2008. – 456 с.
41 Григорьев В.В., Островкин И.М. Оценка компании, имущественный подход. - М.: Дело, 2005. – 244 с.
42 Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка бизнеса. – М.: Финансы и статистика, 2002. – 519 с.
43 Гукова А.В., Аникина И.Д. Оценка бизнеса для менеджеров – М.: Омега-Л, 2008 – 176 с.
44 Денисенко Е.Б. Экономика недвижимости: Учеб. пособие/ Е.Б. Денисенко.- Новосибирск: НГАСУ, 2006 – 388 с.
45 Драпиковский А.И., Иванова И.Б. Оценка недвижимости. – Б.:Ега-Басма, 2007. – 478 с.
46 Есипов В.Е., Маховикова Г.А., Терехова В.В. Оценка бизнеса. – СПб: Питер 2006. – 464 с.
47 Иваницкая И. П. Введение в экономику недвижимости. - М.: Инфра-М, 2005. - 184 с.
48 Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости. - М.: Кнорус, 2010. – 344 с.
49 Ильяшева Н. Кадастровая регистрация и оценка земель и земельных участков. – М.: Бюро печати, 2007. – 208 с.
50 Ковалев А.П. Управление имуществом на предприятии. – М.: Финансы и статистика, 2009. – 272 с.
51 Маховикова Г.А. Экономика недвижимости. – М.: Вектор, 2006. – 224 с.
52 Международные стандарты оценки. – М.: Российское общество оценщиков, 2007. – 422 с.
53 Новиков Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в России. - М.: «Экзамен»,2007. – 188 с.
54 Оценка недвижимости.//Под ред. В.А. Швандера. – М.:Юнити-Дана, 2005. – 303 с.
55 Оценка недвижимости// Под ред. А.Г. Грязнова, М.А. Федотова. – М.: Финансы и статистика, 2007. – 486 с.
56 Оценка для целей залога: теория, практика, рекомендации. М.А. Федотова, В.Ю. Рослов, О.Н. Щербакова, А.И. Мышанов. – М.: Финансы и статистика, 2008. – 384 с.
57 Петров В.И. Оценка земельных участков. – М.:КНОРУС, 2012. – 208 с.
58 Ричард Брейли, Стюарт Майерс. Принципы корпоративных финансов – М.: Олимп-Бизнес, 2008 – 1008 с.
59 Родин А.Ю. Правовые основы оценочной деятельности . - М., Московская финансово-промышленная академия. 2007.- 265 с.
60 Ронова Г.Н., Осоргин А.Н. Оценка недвижимости. – М.: ЕАОИ, 2008. – 356 с.
61 Савицкая Г.В. Анализ финансового состояния предприятия – М.: Издательство Гревцова, 2008 – 200 с.
62 Севостьянов А.В. Экономика недвижимости. - М.: Колос, 2007. - 280 с.
63 Селезнева Н.Н., Ионова А.Ф. Финансовый анализ. Управление финансами – М.: Юнити-Дана, 2007 – 640 с.
64 Тарасевич Е.И. Методы оценки недвижимости. – СПб.: Питер, 2005. – 344 с.
65 Теория и практика оценки бизнеса. Под ред. Щепотьева А.В. – М.: Инфра-М, 2007 – 576 с.
66 Теория и практика оценки бизнеса. Под ред. Щепотьева А.В. – М.: Инфра-М, 2007 – 576 с.
67 Тихомирова Л.В., Тихомирова М.Ю. Юридическая энциклопедия – М.: Издание Тихомирова М.Ю., 2009 – 1088 с.
68 Ткачук М.И., пузанкевич О.А. Управление оборотными активами предприятия. Теория и практика – М.: Тесей, 2007 – 144 с.
69 Федорова Г.В. Учет и анализ банкротств – М.: Омега-Л, 2010 – 288 с.
70 Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса: Учебник. – М.: Экмос, 2009. – 512 с.
71 Финансовый менеджмент. Под ред. Г.Б. Полякова. 2-е изд. – М.: Юнити-Дана, 2007 – 656 с.
72 Цыганенко В.С. Экономика рынка недвижимости. – СПб.: СПбГУИТМО, 2008. – 120 с.
73 Черняк В.З. Финансовый анализ. Учебник для вузов – М.: Экзамен, 2007 – 416 с.
74 Щербаков А.И. Основы экономики недвижимости – Новосибирск: НГАС, 2007. – 124 с.
75 Ахметов О.А., Мжельский М.Б. Методы оценки ликвидационной стоимости // Вопросы оценки, № 3, 2009
76 Козырь Ю.В. Проблема расчета дисконта при кредитовании имущества под залог // Вопросы оценки, № 2, 2009
77 Мироненко В.П. Экономический механизм формирования кредитных отношений в условиях развития рынка земли // Экономика АПК, 2007. - № 4
78 Родин А.Ю. Отношение инвестора к ликвидационной стоимости // Вопросы оценки, № 7, 2008
79 http://gektars.ru/Stat'i/KlassifikacijaZemel'
80 http://allworld.wallst.ru/
81 http://www.graterra.ru/?page_id=94
82 http://www.consultant.ru/
83 http://www.zemer.rur
84 http://ocenkavip.ru/