Выдержка из работы:
Актуальность выбранной темы обуславливается динамикой развития рынка жилья, увеличивающимся объемом совершающихся сделок, направленных на отчуждение жилых помещений, на их приобретение, в связи с чем, увеличиваются судебные споры по делам о купле-продаже жилых помещений. Актуальность выбранной темы также подчеркивает тот факт, что жилое помещение как объект купли-продажи обладает повышенной социальной значимостью и зачастую является наиболее дорогостоящим имуществом граждан. В этой связи эффективный механизм правового регулирования указанных сделок в конечном итоге обеспечивает социальные и экономические интересы всего населения.
Объект исследования – общественные отношения, складывающиеся в связи с заключением и исполнением договоров купли-продажи жилых помещений.
Предмет исследования – действующее гражданское законодательство, регламентирующее порядок заключения, форму, условия и содержание договора купли-продажи жилого помещения, учебная и научная литература по названным вопросам, а также материалы судебной практики.
Целью настоящей работы является исследование правовой природы, содержания, а также порядка исполнения договора купли-продажи жилого помещения.
Для достижения указанной цели перед работой были поставлены следующие задачи:
1. Определить понятие и признаки договора купли-продажи жилого помещения.
2. *
*
*
Кроме понятия жилого помещения ЖК РФ в ст. 16 дает полный перечень видов жилых помещений: жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната. При этом, определяя понятия "жилой дом", "квартира" и "комната", законодатель умалчивает о том, что следует понимать под частью жилого дома и частью квартиры, а также не определяет, что является общей площадью жилого помещения. Все это усложняет применение данных категорий на практике. Анализ юридической литературы и судебной практики позволяет определить часть жилого дома или квартиры как несколько комнат этого дома или квартиры, являющихся объектом жилищных прав, а общую площадь жилого помещения как сумму площади всех жилых и вспомогательных помещений - коридоров, кухни, ванной комнаты и др.
Важно обратить внимание на то, что гражданское и жилищное законодательство, используя термин "жилой дом", подразумевает одноквартирный дом. Если речь идет о многоквартирном жилом доме, и ГК и ЖК РФ специально на это указывают (например, п. 2 ст. 673 ГК РФ, а также гл. 6 ЖК РФ).
ГК РФ в отличие от ЖК РФ не выделяет комнату в составе жилого помещения в качестве самостоятельного объекта прав. На наш взгляд, это верный подход, поскольку, очевидно, часть квартиры как объект гражданских и жилищных прав может выделяться только если, если эта часть жилого помещения изолирована и предназначена, а также пригодна для постоянного проживания граждан. Остальные же части квартиры являются помещениями вспомогательного пользования (кухня, ванная комната и др.).
Следует отметить, что употребление обобщающего понятия "жилое помещение" для жилого дома, части дома, квартиры, части квартиры, комнаты имеет определенные недостатки применительно к объекту жилищных отношений. Квартира и комната, наряду с помещениями вспомогательного характера, составляют части единого целого - жилого дома.
Подводя итог вышесказанному, следует отметить, что содержание категории "жилое помещение" как объекта гражданских и жилищных прав определяется путем установления определенных государством требований, отражающих исходя из существующих социально-экономических условий и представлений о потребностях человека достигнутый в данном обществе уровень обеспеченности жильем. И уже именно в данном качестве жилые помещения участвуют в имущественных отношениях как объекты, наделенные специальным правовым режимом. В свою очередь, категория "жилище" как объект конституционных прав человека не нуждается в установлении определенных критериев и признаков, так как это могло бы привести к сужению сферы действия конституционных гарантий и прав, связанных с жилищем.
2.3. Цена и срок в договоре купли-продажи жилого помещения
Договор продажи жилого помещения помимо указания предмета должен содержать следующие существенные условия:
1) цена жилого помещения, установленная соглашением сторон договора (допускается указание цены в рублевом эквиваленте суммы, определенной в иностранной валюте или условных денежных единицах (ст. 317 ГК РФ);
2) указание цены за единицу площади, в связи с чем цена жилого помещения определяется исходя из его площади (ст. 555 ГК РФ);
3) цена, порядок, сроки и размеры платежей, если жилое помещение отчуждается с условием о кредите или с условием о рассрочке оплаты;
4) перечень лиц, проживающих в жилом помещении, которые сохраняют право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, если иное не установлено федеральным законом, с указанием их прав на пользование жилым помещением (ст. 558 ГК РФ).
Согласно прямому указанию ст. 555 ГК существенным условием договора продажи недвижимости вообще и жилого помещения в частности является цена. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. Следует обратить внимание, что по общему правилу п. 2 ст. 555 ГК установленная в договоре цена недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее. В договоре может быть указана как общая цена продаваемого жилого помещения, так и цена единицы его площади (например, квадратного метра). В последнем случае общая цена переданного покупателю жилого помещения, подлежащая уплате продавцу, определяется исходя из его фактического размера.
Цена продажи недвижимости, находящейся в частной собственности, может быть определена по соглашению сторон самостоятельно либо с привлечением профессионального оценщика. В случаях, если недвижимое имущество находится в государственной или муниципальной собственности, его цена определяется на основании нормативных правовых актов Российской Федерации и ее субъектов .