Выдержка из работы:
Любые сделки с недвижимостью вызывают большое количество вопросов. Особенно проблематичными являются вопросы, связанные с приобретением жилья в собственность.
Такое значение недвижимости обусловливает необходимость специального правового регулирования рынка недвижимости и защиты прав на нее со стороны государства.
Специфика оборота недвижимости заключается в том, что, с одной стороны, в целях гарантий прав собственности объект недвижимости должен быть индивидуализирован (путем его описания) и сведения о правах на него должны быть особым образом зарегистрированы (система регистрации служит укреплению прав) , с другой - сложные учетно-регистрационные процедуры становятся препятствием для оборота недвижимости.
Существует две категории, на которые разделен весь рынок недвижимости, - первичный и вторичный рынки недвижимости.
Граждан все настойчивее призывают к приобретению жилья на первичном рынке во вновь строящихся домах, рекламируя получение для этого банковского кредита под залог недвижимости (ипотеки). При этом квартиры в таких домах нередко приобретаются без «начинки», дабы сами граждане могли оборудовать их на свой лад и вкус, сообразуясь с размерами своего кошелька. Все это нередко приводит к затоплению помещений, пожарам, взрывам, обрушению несущих конструкций и сопровождается человеческими жертвами.
*
*
В последнее время долевое участие в строительстве становится все более распространенной формой улучшения жилищных условий.
Организации-застройщики вместе с договором на долевое участие в строительстве получили возможность привлечения денежных средств для финансирования строительства еще до сдачи строящегося дома в эксплуатацию.
Покупателям (физическим лицам) договор долевого участия в строительстве обеспечивает возможность вложения свободных денежных средств в строительство на льготных условиях.
Участие в названном договоре также облегчает гражданам возможность приобретения недвижимости в собственность.
Предметом договора о долевом участии в строительстве жилья является совместное долевое строительство дома по определенному адресу.
Согласно ст. 4Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Этот договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Договор должен содержать:
1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
4) гарантийный срок на объект долевого строительства.
Договор участия в долевом строительстве прямо не предусмотрен нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, а правоприменительная практика по данному вопросу является крайне противоречивой. Это можно проиллюстрировать на примере судебной практики в Российской Федерации.
Так, в многочисленных постановлениях Высшего Арбитражного Суда РФ договоры участия в долевом строительстве квалифицируются как договоры простого товарищества, а в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ от 19 сентября 2002 года - как договоры строительного подряда.
Наиболее правильной и обоснованной представляется концепция, в соответствии с которой договор участия в долевом строительстве - новый самостоятельный вид гражданско-правового договора . Этот договор является консенсуальным, взаимным и возмездным . Его место среди договоров смежных форм обусловлено спецификой области его применения, индивидуальностью предмета договора и других его элементов. В этом смысле, характеризуя правовую природу договора участия в долевом строительстве, следует отметить, что он в полной мере не похож ни на один из видов договоров «классических» форм .