Выдержка из работы:
Введение:
В условиях рыночной экономики одной из важных проблем для хозяйствующих субъектов является управление различными типами и видами проектов. Поэтому необходимо применение моделей и методов поддержки управленческих решений, направленных на оценку эффективности проектов.
Целью написания настоящей работы является проведение инвестиционного анализа проекта по открытию многофункционального торгово-развлекательного и офисного центра на предмет выявления экономической эффективности и целесообразности строительства данного объекта.
С этой целью предполагается:
• провести анализ безубыточности производства,
• дать оценку результативности реализации программы капитальных вложений в условиях инфляции,
• сделать попытку комплексной оценки инвестиционного проекта с учетом фактора риска, инфляции, вероятности получения прогнозируемых объемов сбыта,
• рассчитать срок окупаемости проекта.
Важнейшим этапом работы является экономическое обоснование целесообразности реализации проекта.
Объект исследования – рынок коммерческой недвижимости (торговой и офисной) г. Москвы, а именно: состав и структура издержек производства по реализации инвестиционных проектов, связанных с масштабным строительством объектов нежилой недвижимости.
Субъект исследования – инвестиционная деятельность по реализации выбранного проекта торгово-офисного центра и сопряженные с ней коммерческие риски, экономический эффект и финансовые показатели.
На территории Москвы находится более 37 тысяч нежилых строений, общей площадью 66,9 миллиона кв. м, и 14,1 миллиона кв. м встроенных в жилой фонд нежилых помещений. Из них 30,4 млн. кв. м (37,5%) находится в федеральной собственности, 42,2 млн. кв. м (52,1%) - в собственности Москвы, 8,4 млн. кв. м (10,4%) - в других формах собственности. Общая площадь нежилых помещений в Москве превышает 80 миллионов квадратных метров.
В структуре фонда площадей коммерческой недвижимости наибольшая доля приходится на торговые площади и офисные помещения - порядка 80% всей имеющейся в Москве коммерческой недвижимости.
В настоящее время отмечается стабильный рост сегментов торговой и офисной недвижимости. Активная рыночная политика местных властей, высокий уровень доходов населения и формирование мощного среднего класса, высокие темпы развития бизнеса и предпринимательства и инвестиционная активность, рост темпов строительства, предложения и спроса на объекты недвижимости создают благоприятные условия для развития рынка, цены на объекты недвижимости быстро растут и затем стабилизируются на достаточно высоком уровне. Как показывает практика, до настоящего времени этот потолок еще не достигнут.
Так, в 2003-2004 гг. продолжился рост объема торговых площадей на рынке коммерческой недвижимости, этот рост наиболее заметен в секторе торговых центров. Объемы строительства торговых центров в Москве по-прежнему сохраняются на высоком уровне, поскольку остаются значимыми следующие факторы:
Глава 3:
Риск осуществления данного проекта оценивается на уровне не более 5%.
Основой данной методики является предположение о том, что доходность инвестиционного проекта прямо пропорциональна связанному с ним риску, т.е. чем выше риск конкретного инвестиционного проекта по сравнению с безрисковым (базисным) эталоном, тем выше требуемая доходность этого проекта.
Риск учитывается следующим образом: к безрисковому коэффициенту дисконтирования или некоторому его базисному значению добавляется поправка на риск, и при расчете критериев оценки проекта используется откорректированное значение ставки (Risk-Adjusted Discount Rate, RADR).
Методика имеет вид:
• исходная цена капитала, WACC = 15%, СС = 0,15;
• премия за риск, связанный с данным проектом – 0,05;
• рассчитывается NPV с коэффициентом дисконтирования r (r = CC + 0,05 = 0,2);
• если проект имеет NPV, больший нуля, то он считается экономически эффективным.
Расчет NPV с поправкой на риск представлен в табл. 3.2.
Таблица 3.2.
Расчет экономической эффективности проекта в условиях инфляции с учетом цены капитала, с поправкой на риск
Заключение:
Работа посвящена инвестиционному анализу проекта строительства нового торгово-офисного центра в г.Москве. Участок строительства находится в Южном административном округе на территории района Даниловский по адресу: пр. Андропова вл. 4-10. Даниловский район расположен в северной части Южного АО г.Москвы.
Объект строительства – многофункциональный центр, включающий в себя 3 составляющих:
- торговую;
- развлекательную;
- офисную.
После сдачи в эксплуатацию комплекса торгово-офисные помещения общей полезной площадью 37,7 тыс. кв. м намечено сдавать в долгосрочную аренду. Расчетный срок действия проекта – 10 лет после сдачи объекта в эксплуатацию. Выбор объекта строительства определяется благоприятной коньюнктурой рынка коммерческой недвижимости в городе.
Состояние рынка торговой и офисной недвижимости г.Москвы можно охарактеризовать как «стабильный рост». На эти два сегмента приходится наибольшая доля коммерческих площадей - порядка 80% всей имеющейся в Москве коммерческой недвижимости.
Активная рыночная политика местных властей, высокий уровень доходов населения и формирование мощного среднего класса, высокие темпы развития бизнеса и предпринимательства и инвестиционная активность, рост темпов строительства, предложения и спроса на объекты недвижимости создают благоприятные условия для развития рынка, цены на объекты недвижимости быстро растут и затем стабилизируются на достаточно высоком уровне.
В 2003-2004 гг. продолжился рост объема торговых площадей на рынке коммерческой недвижимости, этот рост наиболее заметен в секторе торговых центров. Объемы строительства торговых центров в Москве по-прежнему сохраняются на высоком уровне, поскольку остаются значимыми следующие факторы:
• благоприятный инвестиционный климат;
• высокий уровень доходности торговой недвижимости;
• заинтересованность правительства Москвы в реорганизации мест стихийной торговли;
• стабильный рост уровня доходов населения.
Как и на московском рынке недвижимости в целом, в офисном сегменте тоже продолжается плавный рост. В результате в 2003 году было введено в эксплуатацию более 400 000 кв. м новых торговых площадей, было построено почти 500 тысяч квадратных метров офисов.
Строительство многофункционального торгово-офисного центра в ЮАО города позволяет воспользоваться определенными конкурентными преимуществами проекта, являющимися его отличительными особенностями: