Выдержка из работы:
Введение:
Впервые рыночная оценка стоимости появилась в России в 1992 году. За рубежом этот вид деятельности существует уже более полувека. Возник-нув в связи с необходимостью разрешения имущественных споров, в кото-рых объективную стоимость имущества определяли независимые ценовые арбитры, оценка вскоре начала бурно развиваться не только как сфера прак-тической деятельности, но и как научно-методическое направление приклад-ной науки. Были разработаны интересные методологические подходы и ме-тодики оценки стоимости разнообразных объектов собственности, совершен-ствовалась теория. Сегодня профессия эксперта-оценщика приравнивается по престижности к профессиям адвоката, специалиста по научному и промыш-ленному консалтингу.
В нашей стране ни этой профессии, ни этой науке не было места в те-чение семидесяти с лишним лет. Однако с первых шагов рыночной эконо-мики появилась потребность в оценке стоимости, что и послужило причиной её возрождения. Именно возрождения, ибо как элемент государственной эко-номической политики рыночная оценка начала формироваться в России в се-редине 19 века. В период с 1861 по1893 годы в нашей стране проводились кадастровые работы, предполагавшие оценку земли. Кроме этого осуществ-лялась рыночная оценка недвижимого имущества в целях налогообложения, причём размер налогообложения определялся доходностью и ценностью об-лагаемого имущества.
В наше время переход к рыночной экономике возродил интерес к оценке стоимости в более широком аспекте, и с учётом всех современных достижений в этой области.
Глава 3:
Для конкретного рассмотрения доходного подхода к оценке необходи-мо рассчитать стоимость объекта недвижимости одним из методов.
Целью настоящей оценки является определение рыночной стоимости объекта для купли-продажи, мены.
Оценка произведена по состоянию на 4 мая 2005 г.
Описание и анализ объекта оценки. Для проведения работ по оценке рыночной стоимости здания кирпич¬ного склада, расположенного по адресу г. Астрахань Трусовский район ул. Советская д. 17, были получены следующие до-кументы:
технический план БТИ на здание склада № 1624/183 справка о балансовой стои-мости.
Балансовая стоимость здания 87 620 руб. Остаточная стоимость здания 32 860 руб.
Оцениваемый объект - здание склада. Объект оценки расположен в Трусов-ском районе г. Астрахани, ул. Советская д. 17, в 45-й территориально-экономической зоне.
Зона № 45 ограничивается с севера и севера-востока ул. Продольной и ограж-дением территории Астраханского производственного объеди¬нения морского транспорта и завода им. Артема Сергеева, с востока -береговой линией р. Волга, с запада - береговой линией протоки Сереб¬ряная Воложка.
Зона граничит с 43-й ТЭЗ. Зона № 43 ограничивается с севера и запада бере-говой линией протоки Серебряная Воложка, с юга - ул. Продольной, с востока - ог-раждением территории Астраханского производственного объединения морского транспорта и ограждением завода им. Артема Сер¬геева, береговой линией р. Волга.
Район характеризуется плотной застройкой, преимущественно промыш¬ленные и производственные здания и сооружения.
Транспортная доступность - удовлетворительная.
Коммерческая привлекательность объекта - непривлекательный.
Заключение:
В ходе проведенного исследования можно обобщить ряд выводов. Ры-нок - это механизм взаимодействия покупателей и продав¬цов, ревизующих свои интересы на принципах и условиях кон¬куренции. Главными регулято-рами рынка являются спрос, пред¬ложение и цена. Рынок недвижимости представляет собой систе¬му, в которой объекты недвижимости (товары) и услуги, связанные с оборотом и оформлением прав, проведением сделок, пе-реходят от продавцов к покупателям. Рынок недвижимости является основой рыночной эконо¬мики. Финансовый рынок, рынки труда, ресурсов, товаров и услуг тесным образом взаимосвязаны с рынком недвижимости
Выделяют три подхода к оценке имущества, в том числе имущества: затратный, сравнительный и доходный. В рамках каждого из подходов на-считывается ряд методов. Каждый из методов, как впрочем и подходов имеет свои недостатки и достоинства.
Так например необходимо учитывать, что во многих случаях затратный подход в оценке недвижимости не отражает рыночную стоимость, так как затра-ты инвестора не всегда создают рыночную стоимость из-за разницы в издержках на воссоздание сопоставимых объектов, и, напротив создаваемая стоимость не всегда бывает адекватной понесенным затратам. Это каса¬ется прежде все-го объектов доходной недвижимости.
Исходной предпосылкой применения сравнительного подхода к оцен¬ке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости. Не¬достаточная же развитость данного рынка, а также то, что оцениваемый объ-ект недвижимости является специализированным либо обладает ис¬ключительными выгодами или обременениями, не отражающими общее со-стояние рынка, делают применение этого подхода нецелесообразным.
Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный мо¬мент как текущую стоимость будущих денежных потоков, т.е. отражает:
• качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы;
• риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона. До-ходный подход используется при определении:
• инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не за-платит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих до-кодов от этого объекта;
• рыночной стоимости.
В рамках доходного подхода возможно применение одного из двух мето-дов:
• прямой капитализации доходов;