Выдержка из работы:
Введение:
Развитое гражданское законодательство всех стран уделяет повышенное внимание правовому регулированию недвижимости. В силу особой социальной ценности этих объектов государство стремится в той или иной степени контролировать процессы, связанные с оборотом недвижимости.
Термин «недвижимость» появился в российском законодательстве со времен Петра I. Перечень объектов недвижимости приведен в статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) [2,3]. К недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все то, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Рынок недвижимости в России только складывается. В классическом его понимании он представлен обычно в трех основных сегментах: рынок жилых помещений, рынок земельных участков, рынок ценных бумаг на недвижимость. К примеру, рынок жилых помещений предусматривает как продажу, так и аренду, и эксплуатацию. В целом рынок жилых помещений развит значительно больше, чем другие сегменты. И это понятно. Здесь есть уже определенная законодательная база, регулирующая процессы приватизации жилья, получения земли для строительства коттеджей и т.д.
После введения права частной собственности на недвижимое имущество и проведения приватизации в Российской Федерации государство перестало быть единственным собственником подавляющего числа объектов недвижимости, что послужило началу формирования рынка недвижимости. С 1992 года в рыночный оборот недвижимости стали вовлекаться земельные участки. Право частной собственности на землю было закреплено Конституцией Российской Федерации [1]. Предстоит уточнить и разграничить виды собственности на землю: федеральную, собственность субъектов, муниципальную, частную и смешанные, в т. ч. коллективную. Все эти формы собственности, естественно, имеют право на существование, но необходимо установить соответствующие процедуры как использования, так и купли-продажи и иного распоряжения землей.
Как представляется, широкие перспективы открываются и для рынка ценных бумаг на недвижимость.
Глава 3:
Если договор купли-продажи предусматривает рассрочку платежа, то до момента полной оплаты имущества продавец приобретает право залога в силу закона (п. 5 ст. 488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором). Покупатель приобретает право собственности, но в дальнейшем продать купленную недвижимость без согласия продавца до прекращения залога он уже не может. В данном случае добавляется еще одно регистрационное действие (для купли-продажи недвижимости нежилого назначения — второе, и третье — для купли-продажи жилья); регистрация ограничения права покупателя залогом в пользу продавца. В этом случае покупатель получает Свидетельство о регистрации права собственности с указанием на регистрацию такого ограничения.
Следует отметить, что данное регистрационное действие должно быть произведено регистратором самостоятельно, без заявления о регистрации залога со стороны продавца и без дополнительной платы за это действие, поскольку это ограничение возникает в силу закона помимо воли сторон (если в договоре купли-продажи не сказано, что залога при рассрочке платежа не возникает). Если регистратор не внесет такую запись, то учреждение юстиции будет нести имущественную ответственность в соответствии с п. 1 ст. 31 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» за несвоевременную и неточную запись в ЕГРП, если это отсутствие записи о залоге повлечет ущерб для продавца (например, в случае последующего отчуждения имущества покупателем до полной оплаты без согласия продавца). В подтверждение регистрации залога в свою пользу продавец вправе получить выписку из ЕГРП (за отдельную плату). Такая запись о залоге погашается на основании совместного заявления продавца и покупателя после полной оплаты имущества. Несмотря на возникновение залога, договор купли-продажи с рассрочкой платежа не требует обязательного нотариального удостоверения, так как залог может возникнуть по двум основаниям: в силу договора (по соглашению сторон) и в силу закона (при наступлении указанных обстоятельств) (ст. 1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).
Заключение:
Новое российское законодательство, принятое в осуществление задач экономической реформы, ввело в обиход понятие «недвижимое имущество» (недвижимость). Согласно ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Это определение недвижимости довольно явственно перекликается с определением, данным известным дореволюционным цивилистом Г.Ф. Шершеневичем, который отмечал, что «под именем недвижимости понимается, прежде всего, часть земной поверхности, и все то, что с нею связано настолько прочно, что связь не может быть порвана без нарушения вида и назначения вещи» [63, c.29].
В ст. 130 ГК РФ перечислены не все виды недвижимых вещей. Специальная ст. 132 ГК РФ относит к недвижимому имуществу предприятие как имущественный комплекс. Такого рода недвижимое имущество рассматривается в литературе как недвижимость по назначению.
Одним из важнейших элементов правового режима недвижимости является государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Статья 131 ГК РФ включила основополагающие нормы о государственной регистрации нрав на недвижимое имущество и сделок с ним и предусмотрела необходимость принятия по этому вопросу специального федерального закона - ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», перечисляя в ст. 1 виды недвижимого имущества, права на которое подлежат государственной регистрации, воспроизводит в основном ст. 130 ГК РФ, добавляя кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы, жилые и нежилые помещения. При этом в данной статье не упоминаются такие объекты, как воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты, а ст. 4 закона прямо исключает их из сферы своего действия.
Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав (п. 2 ст. 8 ГК РФ). Таким образом, регистрация выполняет не только доказательную, но и правоустанавливающую функцию, что чрезвычайно важно в условиях формирующегося имущественного оборота. До момента государственной регистрации перехода права собственности продавец и покупатель остаются связанными взятыми на себя по договору обязательствами. Ни одна из сторон не может произвольно отказаться от принятых обязательств без риска наступления для нее неблагоприятных последствий, предусмотренных в зако¬не или договоре. В данном случае важным является вопрос о правовых гарантиях продавца в реализации его права на получение покупной цены по договору и покупателя в связи с приобретением им права собственности на недвижимость, являющуюся предметом данной сделки с недвижимостью.