Выдержка из работы:
Введение:
Сделки с недвижимым имуществом составляют сегодня значительную часть хозяйственного оборота и имеют большое значение в жизни и деятельности граж-дан и юридических лиц, а также в гражданском обороте. Такая ситуация обусловле-на, с одной стороны - вовлечением в оборот все большего числа объектов недвижи-мости, с другой стороны – сложным составом законодательства РФ, регулирующего сделки с недвижимостью.
В расцвет рыночных отношений в России, когда сфера обращения недвижи-мости постоянно расширяется, а элементарные основы, цивилизованный рынок ещё не устоялись, не приобрели законченных форм, тема правового регулирования от-ношений, касающихся сделок с недвижимостью очень актуальна в настоящее вре-мя.
Поэтому в своей дипломной работе я хочу рассмотреть наиболее важные ас-пекты этого вопроса. Мной поставлена задача исследовать историю появления по-нятия «недвижимое имущество»; критерии, по которым объекты отнесены к недви-жимому имуществу в современном законодательстве России.
Следует признать, недвижимое имущество - специфичный объект. Именно поэтому законодатель акцентирует внимание на понятии «недвижимое имущество», предъявляет особые требования к сделкам с недвижимостью и предусматривает применение жёстких санкций за несоблюдение этих требований. Поэтому, очеред-ная задача в моей работе – изучить требования, которые предъявляются к сделкам с недвижимым имуществом, а также последствия их несоблюдения.
Особый характер предмета сделок с недвижимостью требует признания и подтверждения государством прав их участников. Являясь гарантией законности заключения сделок с недвижимым имуществом, эти меры позволяют сделать рынок недвижимости прозрачным и снизить возможности для мошенничества и преступ-лений. Поэтому законодательно было закреплена обязательная государственная ре-гистрация сделок с недвижимостью с проведением правовой экспертизы докумен-тов, необходимых для государственной регистрации и проверки законности сделок.
Глава 3:
По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (ст. 650 ГК РФ) [3, с.287].
Это вид договора аренды, самостоятельное существование которого обуслов-лено особенностями правового режима такой недвижимости, как здания и сооруже-ния.
Предметом договора аренды может выступать только здание или сооружение в целом. Если в аренду сдается часть здания или сооружения, отношения между арендодателем и арендатором должны регламентироваться общими нормами о до-говоре аренды. Если при аренде части здания или сооружения права арендатора на земельный участок могут определяться только в договоре или не определяться во-обще, то при аренде здания или сооружения в целом права арендатора на земельный участок могут определяться не только договором, но и законом (п. 2 ст. 652 ГК РФ) [3, с.288].
Предметом договора аренды зданий и сооружений могут быть только нежи-лые строения. Наем жилых строений регламентируется нормами о договоре найма жилого помещения.
Договор аренды здания или сооружения должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (приложе-ние Б). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.
Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одно-го года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момен-та такой регистрации . Следовательно, договор аренды здания или сооружения, за-ключенный сроком до года, будет считаться заключенным и без государственной регистрации при наличии соответствующей письменной формы.
Заключение:
Недвижимость является основой материального производства и имуществен-ного благополучия граждан. Вложение капиталов и сбережений в недвижимость – важнейший экономический процесс рыночной экономики. Эти обстоятельства, а также особенности недвижимости как объекта собственности и других вещных прав, требуют особого внимания законодателя и тщательного правого регулирова-ния. Ведь до настоящего времени юристы ведут споры - по каким критериям следу-ет относить имущество к недвижимости, а также предлагают различные варианты понятия «недвижимое имущество». Высказывались предложения о введении поня-тия недвижимости в Уголовный кодекс РФ, об исключении из приведённого в ГК РФ перечня недвижимого имущества некоторых объектов: водные объекты, леса, многолетние насаждения.
Необходимо отметить, что в силу своей общественной важности, недвижимое имущество обладает особым, по отношению к другим видам имущества, правовым положением, особыми правилами совершения сделок с ним. Законодателем уста-новлены требования о совершении сделок с недвижимостью в письменной форме. В установленных случаях договор должен быть удостоверен нотариально. Последст-вия несоблюдения формы сделки сводятся к двум позициям:
- стороны не могут ссылаться на свидетельские показания в подтверждение сделки;
- это влечёт последствия недействительности сделки.
Ещё одним требованием, предъявляемым к сделкам с недвижимостью, явля-ется государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Со вступлением в силу 31 января 1998 г. Федерального закона «О государст-венной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» введена еди-ная процедура регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним вне за-висимости от вида недвижимости и субъекта Федерации, на территории которого она находится.
Введение такой системы преследует несколько целей:
- придать предельную открытость (прозрачность) правам на недвижимое иму-щество, а также информации об этих правах;
- ввести государственный контроль за совершением сделок с недвижимым имуществом (переходом прав на нее) и тем самым максимально защитить права и законные интересы граждан, юридических лиц и публичных образований (РФ в це-лом, субъектов РФ, муниципальных образований);