Выдержка из работы:
Введение:
Ипотека, то есть обеспечение исполнения различных финансовых, экономических гражданско-правовых обязательств с использованием залога недвижимого имущества, традиционно служит в странах с развитой рыночной экономикой одним из важнейших инструментов обеспечения нормального функционирования финансово-экономического механизма, поддержания на должном уровне платежной дисциплины, надежной гарантией прав и законных интересов кредиторов, одним из наиболее эффективных способов перехода ресурсов в руки рентабельно действующих собственников.
Следует отметить, что, несмотря на обилие программ развития жилищного строительства, кредитования малого и среднего бизнеса, экономические реалии таковы, что без принятия комплекса дополнительных мер по стимулированию инвестиций в эти сферы решить данные проблемы будет невозможно. Чтобы убедиться в этом, достаточно сопоставить размеры платежеспособного спроса основной массы населения, действующие цены на жилье, условия получения кредитов на приобретение квартиры или строительство собственного дома, суммарную стоимость активов, находящихся под контролем малых и средних предприятий.
Системы ипотечного инвестирования предусматривают механизм накоплений и долгосрочного кредитования под невысокий процент. Ипотечные ссуды используются для финансирования, приобретения, постройки и перепланировки как жилых, так и производственных помещений. Требование, в соответствии с которым для получения запрашиваемой ссуды заемщик должен быть совладельцем некоего строения, означает, что в подавляющем большинстве случаев залоговое имущество является надежным обеспечением выданной ссуды.
В настоящее время складывается несколько видов систем ипотечного кредита. Одна из них опирается на коммерческого застройщика, для которого недвижимость – не предмет потребления, а товар и источник прибыли. Эта система включает элементы ипотеки и оформления кредитов под залог объекта нового строительства, а также порционность предоставления кредита.
Другая система основана на оформлении закладной на имеющуюся недвижимость и получении под нее кредита на новое строительство.
Существуют системы ипотечного кредита, которые предусматривают наряду с банковским кредитом под закладную использование ряда дополнительных источников финансирования, в частности, приватизационных сертификатов, дотаций муниципалитетов, финансовых средств предприятий и граждан, дополнительных кредитов банка под дополнительные закладные на земельный участок, дачу, гараж и другую недвижимость.
Глава 3:
Средневзвешенный срок кредитования в целом по ипотечному портфелю, номинированному в иностранной валюте, сократился с 207,2 мес. в начале 2009 г. до 134,35 мес. по состоянию на 1 декабря 2009 г., то есть более чем на треть.
Если посмотреть на динамику ипотечных кредитов, выданных в 2009 г., то обнаружится, что здесь цифры носят более оптимистичный характер. Это отчасти объясняется "эффектом низкого старта", поскольку в январе прошлого года банки продемонстрировали низкую активность в выдаче кредитов.
Так, в целом по банковскому сектору объем ипотечных кредитов, выданных в 2009 г., оказался на 78,4%, или в 4,6 раза, ниже по сравнению с аналогичным показателем 2008 г. Как это ни парадоксально на первый взгляд, но меньше всех допустили снижение объема выдаваемых кредитов банки, занимающие по величине активов 201-1000 места, и банки, занимающие 51-200 места (если, конечно, не считать самые мелкие банки, доля которых в объеме выданных кредитов не превышает 0,2%).
Очевидно, что большая стабильность в выдаче ипотечных кредитов у мелких и средних банков связана с их участием в программах АИЖК, предусматривающих рефинансирование выданных банками ипотечных кредитов.
Согласно обзору рынка ИЖК в первом полугодии 2009 года, просрочка по ипотеке в рублях по сравнению с аналогичным периодом 2008 года выросла в 6,3 раза, в валюте — в 14,7 раза, достигнув значений в 11,6 и 9,8 млрд. руб. соответственно, с долями в ипотечном портфеле — 1,5% и 4,4%. Причем число банков, работающих в этом сегменте, тогда сокращалось, портфели уменьшались, а ставки росли.
Получается, что, несмотря на двукратный рост просрочки, опубликованная вчера статистика демонстрирует лучшие результаты с начала кризиса. Однако говорить о полном восстановлении рынка ипотеки рано, указывают эксперты.
Так, значительный вклад в увеличение объема просроченной задолженности банков в первом полугодии внесли кредиты в иностранной валюте,— отмечают в аналитическом центре АИЖК.— Объем просрочки вырос за счет резкого падения курса рубля в мае—июне 2010 года, произошедшего впервые с августа 2009 года (так, например, курс рубля опустился на 1,9 руб., или на 7%, по отношению к доллару США в период с конца апреля по конец июня 2010 года).
Аналитики «Ипотек.ру» отмечают, что о завершении кризиса на ипотечном рынке говорит тот факт, что «психологический барьер» к началу 2010г был преодолен, т.к. во второй половине января и февраля уже довольно много людей получили ипотечные кредиты и смогли приобрести квартиры по программам АИЖК со ставкой 9-11%, и уже сегодня начали появляться программы банков с еще более низкими ставками.
Известно, что на данный момент банки практически не выдают ипотеку с первоначальным взносом менее 30%, в то время как до кризиса на эти кредиты приходилось в среднем 50% от общего объема выдачи. Согласно проведенному в первом полугодии АИЖК исследованию, только 18% потенциальных заемщиков могут внести первоначальный взнос свыше 30% от стоимости жилья, в то время как 10-процентный взнос могут себе позволить до 80% потенциальных заемщиков.
Заключение:
Официально в России за основу принята двухуровневая модель ипотечного жилищного кредитования. Это отражено в принятой Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования.
По замыслу Правительства российская двухуровневая ипотечная система не предполагает диктата федерального центра и лишь способствует осуществлению контроля, выработке рекомендаций, оказанию методической помощи и внедрению единых общепринятых мировых стандартов и технологий. По мере развития системы в регионах могут создаваться собственные ипотечные операторы, не зависимые от федерального центра.
Очевидно, что большая стабильность в выдаче ипотечных кредитов у мелких и средних банков связана с их участием в программах АИЖК, предусматривающих рефинансирование выданных банками ипотечных кредитов
С введением закона «Об ипотечных ценных бумагах», в котором предусмотрена возможность банкам самостоятельно выпускать закладные, стало возможным активно развивать и одноуровневую модель ипотеки.
Кроме того, активно развиваются жилищно-строительные кооперативы, которые функционируют по образу немецкой системы контрактных стройсбережений.
Поэтому сейчас однозначно сказать о том, какая модель победила в России, невозможно. Скорее всего, на необъятных просторах нашей Родины приживутся обе модели, но в адаптированном под наши условия виде.
Сейчас идет формирование нового рынка ипотечного кредитования, с новым подходом к оценке рисков как со стороны банков, так и со стороны заемщиков. Это будет качественно новый рынок ипотечного кредитования. Его развитие, возможно, будет не столь динамичным, как до кризиса, но зато оно будет стабильным.
Объем ипотеки в России неминуемо снизился. Кризис, который заставил банки практически полностью прекратить выдачу кредитов на приобретение жилья и вызвал неплатежи по этим займам, лишил надежды на развитие этого вида кредитования в России.
Минрегионразвития прогнозирует, что в следующем году в нашей стране будет выдано ипотечных кредитов на более чем 530 млрд. руб., а еще через четыре года, к 2012 году, этот показатель должен превысить 1 трлн. руб.
За период с 2005 по 2007 год при ежегодном росте объема потребительского кредитования в среднем в 1,5 раза объем ипотечных жилищных кредитов за последние три года возрос гораздо более значительно - в 3,1 раза в 2005 г., 4,8 раза - в 2006 г. и 2,1 раза в 2007 г. По сравнению с 2006 г. объем выданных за 2007 г. кредитов увеличился на 292,9 млрд руб., составив в 2007 году 556,5 млрд руб.