Выдержка из работы:
Введение:
Жилищный бизнес в данный момент является одним из самых высокодоходных, чем непременно воспользовались мошенники. Так, на долю договоров купли-продажи жилых помещений приходится наибольшее количество правонарушений, часто совершаемых с определенным умыслом. Используя юридическую неграмотность граждан, криминальные элементы добиваются заключения с гражданами соглашений об отчуждении жилых помещений на крайне невыгодных для них условиях, нередко с помощью махинаций лишают их законного жилища .
Объектом исследования данной работы является договор купли-продажи жилых помещений, который регулирует животрепещущий вопрос прав человека на жилое помещение.
Предметом же дипломного исследования являются современные проблемы регулирования продажи жилого помещения.
По нашему мнению, тема данной работы – “Договор купли-продажи жилого помещения: понятие, элементы, содержание, ответсвенность” является одной из самых важных и актуальных в курсе Гражданского права Российской Федерации. Ст. 40 Констиутуции РФ гласит: “Каждый имеет право на жилище” , - что подтверждает важность данного вопроса для государства и общества.
Для написания данной курсовой работы будут использованы такие нормативные правовые акты, как: Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Россиийской Федерации, специальные федеральные законы: ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)”, ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации”, Градостроительный кодекс, Жилищный кодекс и другие.
При написании данной работы использовалась литература по общей теории государства и права, гражданского и жилищного права. Также будут использованы комментарии законодательства, монографии и научные статьи таких ученых и исследователей в области гражданского права, как Суханов Е.А., Сергеев А.П., Толстой Ю.К., Садиков О.Н., Зенин И.А., Брагинский М.И., Витрянский В.В., Белов В.А., Чаусская О.А., Гатин А.М. и другими учеными.
Все вышесказанное дает основание сделать вывод о большой важности договора купли-продажи жилых помещений для каждого человека, о необходимости повышения уровня знаний населения в сфере правового регулирования изучаемых отношений.
Цель данной дипломной работы – рассмотреть институт купли продажи жилых помещений в гражданском праве во всех аспектах и уяснить для себя положения данной темы.
Задачи дипломной работы:
1) раскрыть понятие договора купли-продажи жилых помещений;
2) изучить элементы данного договора;
3) рассказать о сторонах договора купли-продажи жилых помещений;
4) охарактеризовать права и обязанности сторон;
5) обратить особое внимание на существенные условия договора (содержание);
6) охарактеризовать предмет договора купли-продажи жилых помещений;
7) описать форму договора купли-продажи жилых помещений.
Глава 2:
В научной литературе договор купли-продажи жилого помещения классифицируется по различным признакам:
1) по предмету:
1. по виду предмета: договор купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома, части квартиры, доли;
2. по целостности предмета: договор купли-продажи жилого помещения, незавершенного строительством и законченного объекта;
2) по субъекту:
1. договор купли-продажи жилого помещения между гражданами;
2. с участием юридических лиц;
3. с участием государственных органов или муниципальных образований;
3) по наличию связи сделки купли-продажи жилого помещения с обретением права на земельный участок, на котором расположено жилое строение:
1. договоры купли-продажи, не влекущие наделение покупателя какими-либо правомочиями на земельный участок, на котором расположено жилое строение (купля-продажа квартиры в многоквартирном доме);
2. договоры купли-продажи с передачей покупателю недвижимости (жилого дома) права на соответствующий земельный участок на условиях приобретения его в собственность, аренду или пользование);
4) по основаниям нахождения жилого помещения в собственности:
1. договор купли-продажи жилого помещения в жилищно-строительных и жилищных кооперативах;
2. договор купли-продажи жилого помещения, принадлежащего на праве собственности по другим основаниям (например, в результате приватизации);
5) по обязательности заключения договора купли-продажи жилого помещения для одной из сторон:
1. договор купли-продажи жилых помещений, без обязательности заключения для сторон;
2. договор, обязательность заключения которых предусмотрена действующим законодательством .
Здесь представлена классификация договора купли-продажи жилого помещения по его предмету, так как она является наиболее интересной и обладает практической пользой при осуществлении сделки по отчуждению или приобретению жилого помещения.
Итак, как уже было сказано ранее, по предмету договор купли-продажи жилого помещения можно разделить на следующие группы:
1) договор купли-продажи жилого дома.
До вступления в действие ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» обязательное нотариальное оформление сделок с недвижимостью было установлено следующими законодательными актами. Ст. 239 ГК РСФСР устанавливала обязательную нотариальную форму договора купли-продажи жилого дома (части дома) в городе, рабочем, курортном или дачном поселке, если хотя бы одной из сторон является гражданин. Для договора купли-продажи жилого дома в сельской местности требовались простая письменная форма и регистрация в сельском совете. Соглашение между участниками общей долевой собственности на жилой дом о порядке пользования обособленными помещениями дома (квартирами, комнатами) подлежало нотариальному удостоверению для того, чтобы оно было обязательно для лица, которое впоследствии приобретает долю в общей собственности на этот дом (ст. 124 ГК РСФСР).
Правила об обязательном нотариальном удостоверении таких договоров сохраняли силу до даты введения в действие ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». С этого дня обязательность нотариального удостоверения договоров купли-продажи, мены и дарения недвижимости гражданами отменена .
2) договор купли-продажи квартиры.
Квартирой считается предназначенная и используемая для проживания отдельная жилая площадь, которая имеет отдельный выход на улицу (во двор, на лестничную клетку или в общий коридор) и отдельную кухню. Такое определение давалось в советском законодательстве .
Новое понятие более объемное: квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (п. 3 ст. 16 ЖК РФ).
Здесь видно, что данное определение становится более обширнымто есть помимо кухни появляются «помещения вспомогательного использования... и общего пользования». При этом ЖК РФ устанавливает, что собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве общей собственности на общее имущество дома.
Существенным условием договора купли-продажи квартиры является перечень лиц, которые проживают в квартире и сохраняют в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование жилым помещением (п. 1 ст. 558 ГК РФ). В связи, с этим если на момент продажи в квартире проживают лица, сохраняющие право пользования жилым помещением, то такие лица должны быть указаны в договоре с указанием нормы закона, в соответствии с которой сохраняется право их проживания.
Лицам, сохраняющие право пользования квартирой при ее отчуждении, указаны в п. 2.2.3 данной дипломной работы.
Продавец и члены семьи продавца, в том числе бывшие члены семьи продавца, проживающие в указанной квартире на день подписания настоящего договора, в соответствии с п. 2 ст. 292 ГК РФ утрачивают право пользования квартирой с момента регистрации перехода права собственности к покупателю.
3) договор купли-продажи части жилого дома.
Заключение:
Подводя итог всему вышесказанному, можно отметить следующее.
По юридической природе договор продажи недвижимости является консенсуальиым, возмездным и двусторонним.
Предметом данного договора может быть лишь купля-продажа такого вида недвижимого имущества, как жилые помещения, обладающего признаком оборотоспособности (ст. 129 ГК РФ).
Договор купли-продажи жилых помещений заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение данной формы влечет недействительность договора продажи недвижимости (ст. 550 ГК РФ). Договор купли-продажи данного вида недвижимости считается заключенным с момента подписания сторонами единого документа, в котором сформулированы все его существенные условия.
Несмотря на длительное существование и достаточно динамичное развитие положений действующего законодательства, регулирующих правоотношения, связанные с отчуждением жилых помещений по договору купли-продажи, а также на относительно значительное число публикаций, посвященных данной проблематике, в правоприменительной практике до сих пор встречаются дискуссионные, требующие разрешения вопросы.
Одной из проблем, поднятых в рамках настоящей дипломной работы, является то, что содержащиеся в Жилищном кодексе РФ легальные определения отдельных видов жилых помещений (в частности, комнат) не соотносятся с жилым помещением как объектом договора купли-продажи.
Нахождение жилых помещений в различных жилищных фондах, у различных субъектов гражданского права, социальная значимость жилых помещений, возникновение права собственности на жилые помещения по различным основаниям, влечет применение судами смежного законодательства (законодательства о приватизации, о кондоминиумах, о жилищных кооперативах, о наследовании, норм корпоративного, налогового, административного права и др.) и использования соответствующей практики вышестоящих судов.
Существенной гарантией в обеспечении правовой защиты имущественных интересов граждан в сделках с жилыми помещениями выступают нормы, устанавливающие основания, по которым судом сделки могут быть признаны недействительными, и последствия, которые влечет за собой такое решение суда (ст.162, 165-180 ГК РФ).