Выдержка из работы:
Некоторые тезисы из работы по теме Особенности применения затратного
подхода для оценки стоимости объектов недвижимости в России
Введение
Актуальность темы данной работы обоснована тем, что выбор оптимального метода оценки недвижимости и сейчас остается одной из актуальных проблем, которые продолжают исследоваться и имеют важное значение для оценщиков.
Оценка недвижимости играет важную роль при формировании стабильного и цивилизованного рынка недвижимости. Российский рынок недвижимости можно охарактеризовать как непрозрачный, хаотичный, в силу этого независимое мнение оценщика для операторов рынка является одним из главных факторов, который оказывает влияние на управленческие решения.
Важным моментом при оценке является расчет стоимости недвижимости на определенную дату. Известно, что в рыночной экономике стоимость недвижимости может меняться день ото дня. Следующим важным фактором оценки недвижимости является назначение и цель самой оценки. В одном случае, оценка недвижимости - это прежде всего оценка соответствующих прав на данный объект недвижимости, а в другом - оценка связана с проблемами рынка, т.е. куплей - продажей или кредитованием. Однако во всех случаях оценки недвижимости необходимо четко определить цель оценки.
В практике оценки недвижимости существуют ряд методов и подходов, но самыми традиционными являются сравнительный, затратный и доходный подходы.
Глава 1. Последовательность работ и способы оценки стоимости объектов недвижимости в рамках затратного подхода
1.1 Недвижимость как объект оценки
Деление имущества на движимое и недвижимое берет свое начало со времен римского права. В российском законодательстве термин "недвижимое имущество" появился довольно поздно. Его установил Петр I своим указом в 1714 году.
В настоящее время понятие недвижимости закреплено в первой части Гражданского кодекса РФ, принятого Государственной Думой 21 октября 1994 г. и вступившего в силу с 1 января 1995 г. Согласно ст. 130п.1 ГК "К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т.ч. леса, многолетние насаждения, здания, сооружения".
В соответствии с Международными правилами оценки №1 «недвижимость включает землю, и все вещи, которые являются естественной частью земли, например, деревья и минералы, а также все вещи, присоединенные к ней людьми, например, строения и улучшения. Все оборудование, присоединенное к зданиям, такое как канализация, системы отопления, охлаждения и электроснабжения, и встроенное оборудование, такое как подъемники, или лифты, так же являются частью недвижимости.
Особенности рынка недвижимости существенно влияют на определение ее стоимости. Наиболее существенными характеристиками недвижимого имущества в связи являются следующие.
Заключение
Затратный подход основывается на учете принципов полезности и замещения.
Основными методами в рамках затратного подхода является метод прямого воспроизведения и метод замещения. Метод прямого воспроизведения (замещения) состоит в определении стоимости воспроизводства (замещения) с последующим вычетом суммы износа (обесценения).
Используя затратный подход необходимо различать стоимость воспроизводства и стоимость замещения.
Стоимость воспроизводства - это стоимость создания объекта, идентичного к тому что оценивается. Она определяется затратами на строительство в текущих ценах на момент оценки точной копии земельных улучшений, с использованием тех же материалов, строительных стандартов, проектных решений и сохранением всех элементов неэффективности, что и у объекта оценки. Например, если в доме, который оценивается есть подвал, который постоянно затопляется и вследствие этого никогда не используется, то расходы на его создание тоже должны быть учтены в стоимости воспроизводства этого дома.
Стоимость замещения выражает в денежной форме затраты на строительство земельных улучшений, которые имеют такое же функциональное назначение, что и объект оценки, с использованием современных стандартов, материалов, дизайна в текущих ценах. В стоимости замещения не будут учтены расходы на создание указанного выше подвала, поскольку такое помещение не отвечает современным потребительским свойствам объекта.