Выдержка из работы:
Некоторые тезисы из работы по теме Государственная регистрация прав физических лиц на жилые помещения
Введение
Актуальность исследования. Жилое помещение является особым, социально значимым объектом, представляет собой необходимое условие нормального существования человека. Статья 7 Конституции Российской Федерации провозгласила, что наше государство является социальным государством, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека. Конституцией РФ гарантировано право каждого на жилище, так же как и гарантирована его неприкосновенность.
По общему правилу права физических лиц на жилое помещение возникают с момента государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Если для определения правовых последствий регистрации использовать единый критерий – момент возникновения соответствующего права, то главным становится вопрос о том, как установить этот момент. Однако и в законодательстве, и в судебной практике возникают сложности, связанные с определением момента возникновения права по различным основаниям. Поскольку возможность реализации любого права на недвижимость в полном объеме (и, прежде всего, в отношении распоряжения) независимо от основания его возникновения появляется лишь с момента государственной регистрации этого права.
Актуальность исследования подтверждается также тем, что при государственной регистрации недвижимости жилого и нежилого назначения существует различный подход, касающийся момента возникновения права на такую недвижимость. Это обусловлено различием в правовом режиме жилого и нежилого помещения. В современном законодательстве отсутствует согласованность норм различных отраслей законодательства при установлении правового режима жилых помещений. Отношения, возникающие по поводу жилых помещений, регулируются различными отраслями законодательства, в которых зачастую встречаются противоречащие друг другу нормы.
Цель данной дипломной работы состоит в том, чтобы на основе теоретических положений, действующего законодательства и практики провести исследование проблем, связанных с государственной регистрацией прав физических лиц на жилые помещения.
Цель работы достигается путем решения следующих основных задач:
– рассмотреть понятие и признаки жилого помещения как объекта регистрируемых прав;
– охарактеризовать правовой режим жилых помещений;
– исследовать сущность государственной регистрации прав на недвижимое имущество, а также выявить ее цели и принципы;
– раскрыть особенности регистрации прав физических лиц на вновь созданные объекты недвижимости;
– охарактеризовать особенности регистрации прав на основании сделок отчуждения (на примере сделок купли-продажи, мены и дарения);
– выявить особенности регистрации прав на основании универсального правопреемства (при наследовании);
– проанализировать основания государственной регистрации на основании решения суда.
Объектом исследования являются общественные отношения, складывающиеся по поводу государственной регистрации прав физических лиц на жилые помещения.
Предметом исследования являются нормативно-правовые акты, регулирующие отношения, возникающие по поводу государственной регистрации прав физических лиц на жилые помещения, материалы судебной практики, труды отечественных ученых в данной области.
Методологической основой исследования явились общенаучные и частно-научные методы познания, включающие диалектический, формально-логический, исторический, системно-структурный, метод сравнительного правоведения, межотраслевой метод юридических исследований.
Теоретическую основу исследования составили труды классиков российской цивилистики В.Б. Ельяшевича, И.А. Покровского, Г.Ф. Шершеневича и др., а также правоведов советского времени и современности В.А. Алексеева, Л.Ю. Василевской, В.В. Витрянского, Б.М. Гонгало, Е.А. Киндеевой, А.Р. Кирсанова, О.А. Красавчикова, П.В. Крашенинникова, А.А. Маковской, М.Г. Пискуновой, О.Ю. Скворцова, К.И. Скловского, С.А. Степанова, Е.А. Суханова, В.В. Чубарова, В.Ф. Яковлева и др.
Нормативно-правовой и эмпирической базой исследования являются Конституция Российской Федерации, федеральные законы, подзаконные нормативные акты, судебная практика, материалы юридической периодики, информация из справочно-правовых систем «КонсультантПлюс», «Гарант», а также Проект изменений Гражданского кодекса РФ, разработанный Советом при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства.
Структура работы определяется целью и задачами исследования и состоит из введения, двух глав, разделенных на параграфы, заключения, списка использованных источников и приложений.
Жилые помещения представляют собой объекты недвижимости, следовательно, их можно охарактеризовать через признаки, присущие недвижимому имуществу, а также признаки, присущие исключительно жилым помещениям.
Гражданское законодательство к недвижимым вещам относит земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Согласно ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. При этом определение недвижимого имущества не раз подвергалось критике и в литературе неоднократно встречались предложения по его корректировке .
Таким образом, у наследников остается единственная возможность – обращение в суд. Требования, предъявляемые в этом случае, – включение объекта недвижимости в наследственную массу после умершего и признание права на этот объект за наследниками. Как правило, при установлении того обстоятельства, что при жизни приобретателя объекта недвижимости имелись основания для регистрации его права, суд выносит решение об удовлетворении вышеназванных требований.
Заключение
В соответствии с целью и задачами исследования в работе были сделаны следующие основные выводы.
1. Под жилым помещением понимается материальный объект, объект недвижимости, т.е. жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). К признакам жилого помещения могут быть отнесены признаки недвижимого имущества – незаменимость, делимость, наличие правил, касающихся создания объекта, а также его использования и эксплуатации. При этом признаки жилых помещений можно классифицировать по значению – на фактические признаки (изолированность, благоустроенность) и юридические (формальные) признаки (недвижимый характер; наличие обязательных для соблюдения правил пользования жилым помещением; предназначенность для постоянного или временного проживания; необходимость признания помещения жилым в установленном законом порядке; пригодность для постоянного проживания; площадь жилого помещения; местонахождение жилого помещения в границах определенного населенного пункта).
2. Правовой режим жилого помещения представляет собой правовую характеристику этого объекта, выраженную в нормативных правовых предписаниях частноправового и публично-правового характера, направленных на эффективное правовое регулирование общественных отношений, возникающих по поводу жилых помещений как объектов особого назначения. При этом правовой режим жилого помещения складывается из правовой характеристики объектов гражданских прав, к которым относится жилое помещение (материальные объекты, вещи, недвижимость, помещение), а также из правовой характеристики, выраженной в нормативных правовых предписаниях, установленных исключительно для жилых помещений, и дифференцируется в зависимости от вида жилого помещения.
3. Государственная регистрация как деятельность может быть охарактеризована в широком и узком смыслах. Под государственной регистрацией в широком смысле понимается одна из функций государства, осуществляемая его специальными органами в целях зашиты имущественных прав участников гражданского оборота. К государственной регистрации в этом смысле относится не только деятельность регистрирующего органа по рассмотрению конкретных документов, но и деятельность государства по организации системы регистрации, установлению принципов ведения банка данных, автоматизации регистрационных процессов, методов отражения и защиты информации, а также деятельности по предоставлению информации о государственной регистрации прав на недвижимость.
Регистрация прав на недвижимость в узком смысле – это деятельность государства в лице его специальных органов, представляющая собой процесс рассмотрения заявлений (требований) заинтересованных лиц о внесении сведений об их правах на объекты недвижимого имущества в государственный реестр прав на недвижимость. Основным содержанием этого процесса является установление регистрирующим органом оснований для внесения в реестр требуемых сведений.
Целью государственной регистрации является обеспечение защиты имущественных прав на недвижимость участников гражданского оборота. Все участники гражданского оборота, включая государство, при рассмотрении вопроса о государственной регистрации прав на недвижимое имущество имеют равные права. Изъятие из данного правила могут устанавливаться только законом.
Эффективность системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество обусловлена действием таких основополагающих принципов, как принцип внесения (публичности) и принцип публичной достоверности (бесповоротности).
4. При рассмотрении особенностей государственной регистрации прав физических лиц на вновь создаваемые объекты недвижимости был сделан вывод, что основанием возникновения права собственности на вновь созданный объект является участие в его создании с целью приобретения на него права собственности. При этом необходимо различать основания возникновения права собственности на новый объект (деятельность по созданию объекта) и основания регистрации этих прав в соответствии со ст. 17 Закона о государственной регистрации. Эта статья содержит перечень наименований документов, на основании которых может осуществляться регистрация прав на объекты недвижимости. На наш взгляд, определение в законе конкретного и исчерпывающего перечня документов, необходимых для регистрации прав на новые объекты вряд ли будет результативной. Более правильным представляется не определение перечня документов, необходимых для регистрации, а указание на обстоятельства, подлежащие выяснению из этих документов.
Также хотелось бы обратить внимание на то, что в ст. 219 ГК РФ указывается, что право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. На наш взгляд, здесь требуется уточнение и может быть предложена следующая редакция ст. 219 ГК РФ: «Право собственности на возведенный объект недвижимости (здание, сооружение и т.п.), не являющийся самовольной постройкой, возникает с момента его возведения у собственника земельного участка либо, если участок предоставлен собственником иному лицу на праве, допускающем застройку, – у указанного лица. Распоряжение объектом недвижимости возможно с момента государственной регистрации права собственности в Едином государственном реестре прав».
5. Особенность договора купли-продажи жилых помещений состоит в том, что «существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением» (п. 1 ст. 558 ГК РФ).
Данному требованию в Законе о государственной регистрации соответствует норма ст. 20, которая к основаниям отказа в регистрации относит составление лицом, имеющим права, ограниченные определенными условиями, документа без указания этих условий.
Такими правами на жилое помещение могут обладать лица, заключившие с собственником договоры найма и аренды, а также лица, пользующиеся помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением.
В данном случае складывается такая ситуация. Если собственник заключил договор коммерческого найма или аренды принадлежащего ему помещения, то права нанимателя или арендатора будут обременять объект до окончания срока соответствующего договора, и новый собственник сможет приобрести помещение только «вместе» с арендатором или нанимателем. Получается, что единственным способом защиты своих интересов для членов семьи становится заключение с собственником гражданско-правовых договоров, порождающих право пользования. На наш взгляд, в Законе о государственной регистрации следовало бы предусмотреть возможность для собственника и членов его семьи соглашением отменять действие общего правила ст. 292 ГК РФ о прекращении права пользования членов семьи вместе с правом собственности на жилое помещение.
6. При рассмотрении особенностей государственной регистрации прав при наследовании был сделан следующий вывод. Право собственности наследника на недвижимость считается возникшим с момента открытия наследства. При этом возникает вопрос о моменте, с которого возможно распоряжение данным имуществом. Ранее действовавшее законодательство содержало четкие ограничения прав лица, принявшего наследство. Ныне действующий ГК РФ (часть третья) не содержит аналогичной нормы, поэтому можно предположить, что наследник вправе распоряжаться недвижимым имуществом с момента открытия наследства.
Возникает спорная ситуация в том случае, если наследник до истечения шести месяцев со дня смерти наследодателя, не получив свидетельства о праве на наследство, заключит договор купли-продажи недвижимости, перешедшей к нему по наследству, и обратится вместе с покупателем за регистрацией перехода права по этому договору.
Для решения данной проблемы видится верной точка зрения А.В. Алексеева, который предлагает в Закон о государственной регистрации ввести дополнительную статью под названием «Регистрация прав на недвижимое имущество, возникающих на основании наследования». Эта статья могла бы иметь следующее содержание:
«Регистрация вещных прав на недвижимое имущество, переходящих в порядке наследования, производится на основании свидетельства о праве на наследство, либо решения суда, устанавливающих права наследника на данное недвижимое имущество».
Предполагаемая редакция закрепила бы фактически сложившуюся практику регистрирующих органов, которые в качестве документов, подтверждающих права наследников, признают только свидетельства о праве на наследство и решения судов.
Список использованных источников
Нормативно-правовые акты
1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации. 2009. № 4. Ст. 445.
2. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г. № 190-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 2005. № 1. Ч. 1. Ст. 16.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть 1) от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ // Российская газета, № 238-239 от 08.12.1994.
4. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть 2) от 26.01.1996 г. № 14-ФЗ // Собрание законодательства РФ, 29.01.1996, № 5, ст. 410.
5. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть 3) от 26.11.2001 г. № 146-ФЗ // Собрание законодательства РФ, 03.12.2001, № 49, ст. 4552.
6. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г. № 188-ФЗ (раздел V) // Собрание законодательства РФ, 2005, № 1 (часть 1), ст. 1.
7. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 г. № 136-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 2001. № 44. Ст. 4147.
8. Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30.12.2001 г. № 195-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 2002. № 1 (ч. 1). Ст. 1.
9. Семейный кодекс Российской Федерации от 29.12.1995 г. № 223-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 1996. № 1. Ст. 16.
10. Федеральный закон РФ от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства Российской Федерации. 1997. № 30. Ст. 3594.
11. Федеральный закон РФ от 30.03.1999 г. № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» // Собрание законодательства Российской Федерации. 1999. № 14. Ст. 1650.
12. Федеральный закон РФ от 25.06.2002 г. № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» // Собрание законодательства Российской Федерации. 2002. № 26. Ст. 2519.
13. Федеральный закон РФ от 30 декабря 2004 г. № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ, 03.01.2005, № 1 (часть 1), ст. 40.
14. Федеральный закон РФ от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» // Собрание законодательства Российской Федерации. 2007. № 31. Ст. 4017.
15. Федеральный закон РФ от 02.10.2007 г. № 225-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ, 08.10.2007, № 41, ст. 4845.
16. Федеральный закон РФ от 22.07.2008 г. № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» // Собрание законодательства Российской Федерации. 2008. № 30 (ч. 1). Ст. 3579.
17. Постановление Правительства РФ от 21.01.2006 г. № 25 «Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями» // Собрание законодательства Российской Федерации. 2006. № 5. Ст. 546.
18. Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 г. № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» // Собрание законодательства Российской Федерации. 2006. № 6. Ст. 702.
19. Постановление Правительства РФ от 01.02.2006 г. № 54 «О государственном строительном надзоре в Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 2006. № 7. Ст. 774.
20. Приказ Минюста РФ от 01.07.2002 г. № 183 «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договора мены и (или) перехода прав на объекты недвижимого имущества, находящиеся на территориях различных регистрационных округов» (Зарегистрировано в Минюсте РФ 09.07.2002 г. № 3555) // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти, № 31, 05.08.2002.
Акты судебных органов
21. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.07.2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» // Вестник ВАС РФ, № 9, сентябрь, 2011.
22. Постановление Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 30.12.2009 г. № 56пв09. [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://sudbiblioteka.ru/vs/text_big3/verhsud_big_43819.htm. Дата доступа: 27.04.2012.
23. Определение Верховного Суда Российской Федерации от 13.01.2009 г. № 5-В08-133. [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://v-v-r.ru/sudpr/41-o-priz№a№ii-№edejstvitel№ymi-ordera-dogovorov.html. Дата доступа: 27.04.2012.
Учебники, монографии, брошюры
24. Алексеев В.А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования / В.А. Алексеев. – М.: Волтерс Клувер, 2007.
25. Андреев В.К. О праве частной собственности в России (критический очерк). – М.: Волтерс Клувер, 2007.
26. Гражданское право: учебник: в 3 т. Т. 2 / под общ. ред. С.А. Степанова. – М.: »Проспект», «Институт частного права», Екатеринбург, 2011.
27. Гришаев С.П. Правовой режим недвижимого имущества / С.П. Гришаев. – М.: Новая правовая культура, 2007.
28. Ельяшевич В.Б. Очерк развития современных систем вотчинного оборота на Западе: Отдельный оттиск из «Известий С.-Петербургского Политехнического Института» за 1907 г. – СПб., 1907.
29. Законодательство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним / Сост. и вводный комментарий П.В. Крашенинникова, 3-е изд., перераб. и доп. – М.: Издательство «СПАРК», Российское право, 2001.
30. Кирсанов А.Р. Новая система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Российской Федерации. – М.: Ось-89, 2007.
31. Латыев А.Н. Регистрация прав на недвижимое имущество и владение: соотношение понятий и влияние на оборот недвижимости // Объекты гражданского оборота / Под ред. М.А. Рожковой. – М.: Статут, 2007.
32. Ожегов С.И. Словарь русского языка / Под ред. чл.-корр. Академии наук СССР Н.Ю. Шведовой. – 20-е изд., стер. – М.: Русский язык, 1989.
33. Пискунова М.Г. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним как правоприменительная деятельность учреждений юстиции // Государственная регистрация прав на недвижимость: теория и практика. – М.: Ось-89, 2005.
34. Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. – М.: Статут, 2009.
35. Российское гражданское право: Учебник. В 2-х томах. Т. 1 / Под ред. Е.А. Суханова. – М.: Статут, 2011.
36. Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте / О.Ю. Скворцов. – М.: Волтерс Клувер, 2006.
37. Суханов Е.А. Ограниченные вещные права: Ученые-юристы МГУ о современном праве // Под ред. М.К. Треушникова. – М.: Городец, 2005.
38. Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости / В.В. Чубаров. – М.: Статут, 2006.
39. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изданию 1907 г.). – М.: Статут, 2005.
Диссертации и авторефераты диссертаций
40. Алексеев В.А. Недвижимое имущество: правовой режим и государственная регистрация прав. Дис. …докт. юрид. наук. – М., 2008.
41. Волынцева А.В. Актуальные гражданско-правовые проблемы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней. Дис. ... канд. юрид. наук. – Томск, 2003.
42. Грызыхина Е.А. Приобретение права собственности на вновь возведенный объект недвижимости по законодательству РФ: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. – Томск, 2004.
43. Жабреев В.С. Возникновение вещных прав на недвижимое имущество: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. – Екатеринбург, 2005.
44. Ильченко А.Л. Государственная регистрация прав и сделок с недвижимостью как средство государственного регулирования предпринимательской деятельности. Автореф. дис. ... канд. юр. наук. – М. 2005.
45. Кузьмина И. Правовой режим зданий и сооружений как объектов недвижимости: Автореф. дис. ... докт. юрид. наук. Томск, 2004.
46. Степанов С.А. Система объектов недвижимого имущества в гражданском праве: теоретические проблемы: Дис. ... докт. юрид. наук. Екатеринбург, 2004.
Периодические издания
47. Бевзенко Р.С. Принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество: опыт построения системы // Вестник ВАС. – 2006. – № 12. – С. 46-62.
48. Бевзенко Р.С. Отказ в регистрации права на недвижимое имущество, установленного решением суда // Вестник ВАС РФ. – 2008. – № 5. – С. 30-39.
49. Гонгало Б.М. Жилое помещение – объект недвижимости (краткое вступление к большой дискуссии) // Семейное и жилищное право. – 2007. – № 2. – С. 2-4.
50. Иванов А.А. Вопросы недвижимости в новом Жилищном кодексе РФ // Хозяйство и право. – 2005. – № 6. – С. 87-99.
51. Киндеева Е.А. Государственная регистрация прав на вновь возведенные объекты недвижимости // Правовое регулирование рынка недвижимости. – 2000. – № 4.
52. Магомедова К.И. К вопросу о понятии жилого помещения. // Материалы III Международной научно-практической конференции студентов и аспирантов «Права человека и их защита в условиях глобализации обновляющегося многополярного мира: международно-правовой и внутригосударственные аспекты (посвящена 60-летию со дня принятия Всеобщей декларации прав человека 1948 г.)». – Казань, 2008. – С. 186-187.
53. Магомедова К.И. Особенности правового режима жилого помещения // Семейное и жилищное право. – 2011. – № 4. – С. 45-48.
54. Маковская А.А. Судебный акт как основание государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Вестник ВАС РФ. – 2003. – №№ 4, 5.
55. Писков И.П. Роль акта регистрации прав в механизме возникновения прав на недвижимость // Законодательство. – 2002. – № 8. – С. 40 – 47.
56. Халдеев А.В. О правовой модели жилого помещения в Жилищном кодексе РФ // Журнал российского права. – 2006. – № 8. – С. 104-116.
57. Швабауэр А.В. О принципах государственной регистрации прав на недвижимость / А.В. Швабауэр / Юридический мир. – 2010. – № 12. – С. 54-59.
58. Швабауэр А.В. Государственная регистрация прав на недвижимость и признаки недвижимости // Закон. – 2010. – № 8. – С. 137-148.
Электронные ресурсы
59. Концепция совершенствования общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации. Совет при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства. Режим доступа: http://www.privlaw.ru/vs_i№fo.html. Дата доступа: 23.04.2012 г.
60. Концепция развития законодательства о вещном праве. Совет при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства. Режим доступа: http://www.privlaw.ru/vs_i№fo4.html. Дата доступа: