Выдержка из работы:
Некоторые тезисы из работы по теме Договор купли-продажи жилых помещений
Введение
Актуальность темы. Недвижимое имущество в отечественной правовой системе традиционно рассматривается в качестве объекта гражданских прав с особым правовым режимом, что вызвано, повышенной стоимостной и социальной ценностью данной категории вещей. Особенности правого режима недвижимости находят различные проявления в механизме правого регулирования отраслей российского права. В гражданском праве к сделкам, предметом которых выступает недвижимое имущество, предъявляются специальные требования, как к форме, так и к содержанию договоров, а также к условиям реализации прав и обязанностей сторон.
Одним из наиболее распространенных договоров названной категории является договор купли-продажи недвижимости. Нормы о договоре купли-продажи недвижимого имущества объединены в ГК в отдельном параграфе исходя из специфики ее предмета, предопределяющей особенности договора купли - продажи недвижимости, которые позволяют выделить его в отдельный вид договора купли - продажи: договор продажи недвижимости. По договору продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество.
Вместе с тем, следует заметить, что недвижимое имущество само по себе также не однородно и может иметь различный правовой статус в зависимости от целевого назначения. Повышенной социальной ценностью и предназначенными для проживания граждан являются жилые помещения, правовой режим которых является объектом жилищного права. Гражданское же право регламентирует наиболее значимые имущественные отношения, складывающиеся в отношении жилых помещений, в том числе устанавливает специальные правила об их купле-продаже.
Актуальность выбранной темы обуславливается динамикой развития рынка жилья, увеличивающимся объемом совершающихся сделок, направленных на отчуждение жилых помещений, на их приобретение, в связи с чем, увеличиваются судебные споры по делам о купле-продаже жилых помещений.
Объект исследования – общественные отношения, складывающиеся в связи с заключением и исполнением договоров купли-продажи жилых помещений.
Предмет исследования – действующее гражданское законодательство, регламентирующее порядок заключения, форму, условия и содержание договора купли-продажи жилого помещения, учебная и научная литература по названным вопросам, а также материалы судебной практики.
Целью настоящей работы является изучение особенностей правового регулирования договора купли-продажи жилого помещения.
Для достижения указанной цели перед работой были поставлены следующие задачи:
1. Определить понятие, юридическую природу и субъектный состав договора купли-продажи жилых помещений.
2. Выявить особенности заключения договора купли-продажи жилых помещений, а также рассмотреть вопросы государственной регистрации договора купли-продажи жилых помещений.
3. Изучить сущностные признаки жилого помещения как предмета договора купли-продажи.
4. Проанализировать условия договора купли-продажи жилых помещений.
5. Исследовать права и обязанности сторон по договору купли-продажи жилых помещений.
6. Рассмотреть вопросы ответственности по договору купли-продажи жилых помещений.
Степень научной разработанности темы исследования. Теоретические вопросы договора купли-продажи явились предметом исследования в трудах многих выдающихся отечественных ученых. Еще до революции 1917 г. значительные разработки в данной области были сделаны классиками русского гражданского права: К. Анненковым, Е.В. Васьковским, Ю.С. Гамбаровым, Д.И. Мейером, С.А. Муромцевым, И.А. Покровским, К.П. Победоносцевым, В.И. Синайским, Г.Ф. Шершеневичем и др.
В советский период развития гражданского права серьезные исследования в данной области проводились: М.М. Агарковым, С.С. Алексеевым, С.Н. Братусем, Д.М. Генкиным, О.С. Иоффе, O.A. Красавчиковым, В.П. Грибановым, P.O. Халфиной, Б.Б. Черепахиным и др.
В последние десятилетия научные исследования, касающиеся правового регулирования договора продажи недвижимости в целом и жилых помещений, в частности, проводились многими авторам, в том числе: Т.Е. Абовой, М.И. Брагинским, С.А. Боголюбовым, М.М. Бринчуком, В.В. Витрянским, Р.Х. Габитовым, С.А. Зинченко, Н.Д. Егоровым, В.А. Лапач, М.Н. Малеиной, Н.И. Матузовым, В.В. Ровным, О.Н. Садиковым, А.П. Сергеевым, Е.А. Сухановым, Ю.К. Толстым и другими российскими цивилистами.
Методологическая основа работы – общенаучные методы исследования, а также специальные, такие как: метод комплексного юридического анализа, системный метод, формально-юридический, сравнительно-правовой и др.
Теоретической основой настоящей работы выступили труды таких ученых, как Алексеева О.П., Анциферов О.Д., Апряткина Г., Ахмадгазизов И.С., Беджанян Н.В., Богданов Д.Е., Герасимова Л.П., Гомола А.И., Гонгало Б.М., Гончарова О.А., Добрачев Д.В., Ещенко И.А., Иванников С.Б., Казанцева А.Е., Кархалев Д.Н., Козлов М.А., Суханов Е.А., Тихомирова М.Ю., Кузьмина И., Лапач В.А., Лоншакова Е., Макаров С.Ю., Малахова А.А., Мейер Д.И., Михалев С.В., Моргунов С., Нестеров В., Петров И.В., Плотникова И.Н., Поводова Е.В., Позницкая Е.Л., Приходько И.А., Прокопьева Н.В., Сацункевич Е.Е., Скловский К.И., Степанов С.А., Туктамышев А.Р., Хуснетдинова Л.М., Цыбуленко З.И., Чикобава Е.М. и др.
Структурно настоящая работа состоит из введения, двух глав, объединяющие шесть параграфов, заключения и списка нормативных правовых актов и литературы.
Отменяя решение суда первой инстанции в части удовлетворения иска С. о выселении К., К.Е., К.К., Ш. из квартиры по указанному адресу без предоставления другого жилого помещения и отказывая в иске в этой части, судебная коллегия по гражданским делам Хабаровского краевого суда сослалась на то, что на момент заключения К.А. договора о приобретении квартиры в собственность, ответчики - бывшие члены его семьи имели равные с ним права по договору коммерческого найма, и как следствие, право на приобретение жилья в собственность, однако свое право не реализовали, в связи с чем по аналогии закона подлежит применению статья 19 Федерального закона от 29 декабря 2004 года "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и положения части 4 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации на К., К.Е., К.К. не распространяются, поскольку они приобрели самостоятельное бессрочное право пользования спорной квартирой.
С таким выводом суда кассационной инстанции не согласился Верховный Суд РФ, который обратил внимание на следующее.
В силу пункта 1 статьи 7 Жилищного кодекса Российской Федерации аналогия закона применяется в случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения.
Между тем, правоотношения по договору коммерческого найма прямо урегулированы главой 35 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающей права и обязанности сторон договора коммерческого найма, а также граждан, проживающих совместно с нанимателем, их взаимную ответственность.
Заключение
Вывод по параграфу 1.1.
По договору купли-продажи жилой недвижимости одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность другой стороне (покупателю) жилую недвижимость, а покупатель обязуется принять его и оплатить обусловленную сторонами цену.
Данный договор является двухсторонним, возмездным. Его нельзя отнести ни к реальным, ни к консенсуальным договорам (какими являются другие виды договора продажи недвижимости), так как законодатель императивно регламентирует момент его заключения, связывая с государственной регистрацией сделки.
Сторонами договора купли-продажи жилого помещения могут выступать любые лица.
Вывод по параграфу 1.2.
Договор продажи жилой недвижимости, совершенный в письменной форме посредством единого документа, подписанного сторонами, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Порядок государственной регистрации договора продажи жилого помещения установлен Законом о государственной регистрации.
Устанавливая дополнительные требования к порядку заключения договора, правила п. 2 ст. 558 ГК РФ не отменяют необходимости соблюдения положений п. 1 ст. 551 ГК относительно исполнения такого договора. Таким образом, при совершении договора продажи жилого помещения сторонам необходимо совершить два регистрационных действия: 1) зарегистрировать договор продажи жилого помещения 2) зарегистрировать переход права к покупателю (п. 1 ст. 551 ГК).
Особенности продажи жилых помещений предусмотрены иными нормами ГК, а также ЖК, СК и другими законами.
Так, если предметом договора выступает жилое помещение, находящееся в общей совместной собственности супругов (ст. 256 ГК, ст. 34 СК), для заключения такого договора необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга продавца. Кроме этого, при приобретении жилой недвижимости в совместную собственность требуется также нотариально удостоверенное согласие супруга покупателя (см. абз. 1 п. 3 ст. 35 СК). При отсутствии согласия сделка может быть оспорена (абз. 2 п. 3 ст. 35 СК).
Вывод по параграфу 1.3.
Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, т.е. отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (п. 2 ст. 15 ЖК). К жилым помещениям, согласно п. 1 ст. 16 ЖК, относятся: жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната.
Вывод по параграфу 2.1.
Наряду с условиями о предмете и цене, которые являются существенными для любого договора продажи недвижимости, существенным условием договора продажи жилого помещения является перечень лиц, сохраняющих право пользования этим жилым помещением, а также указание на характер их прав.
В качестве таких лиц могут выступать: арендаторы (п. 2 ст. 671 ГК); наниматели и постоянно проживающие с ними граждане (ст. 675, 677 ГК); получатели ренты, проживающие в отчужденном по рентному договору жилом помещении (п. 1 ст. 586 ГК); отказополучатели, проживающие в жилом помещении в силу завещательного отказа (ст. 1137 ГК); бывшие члены семьи собственника приватизированного жилого помещения.
В связи с существенным характером данного условия следует признать, что оно должно быть согласовано независимо от того, существуют ли подобные лица или нет. В последнем случае в договоре должно содержаться положение о том, что лица, сохраняющие право пользования им после перехода права собственности к покупателю, отсутствуют.
При согласовании данного условия договор продажи жилого помещения следует считать заключенным независимо от того, соответствуют ли указанные данные действительности или нет.
Перечень лиц и характер их прав не имеют никакого отношения ни к существенным условиям, ни к содержанию договора вообще, поскольку отражают реально существующие права третьих лиц, действующие абсолютно независимо от каких-либо соглашений между продавцом и покупателем жилья, а потому не требующие да и не допускающие никакого согласования.
Вывод по параграфу 2.2.
Содержание гражданско-правового договора образуют права и обязанности его сторон. Основным правом продавца по договору купли-продажи жилого помещения является требовать от покупателя уплаты оговоренной денежной суммы (цены) недвижимого имущества. Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи жилого помещения является обязанность в собственность покупателя обусловленное договоров жилое помещение на основании передаточного акта или иного документа о передаче (п. 1 ст. 556 ГК РФ). Основной обязанностью покупателя по договору купли-продажи жилого помещения является обязанность уплатить оговоренную сторонами денежную сумму (цену) недвижимого имущества в сроки, установленные договором.
При продаже жилого помещения, находящегося в многоквартирном жилом доме, к покупателю переходит доля в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме (ст. 36, 38 ЖК). В случае продажи комнаты в коммунальной квартире вместе с правом собственности на комнату к покупателю переходит доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме (ст. 37 ЖК), а также право на долю в общем имуществе в коммунальной квартире (ст. 42 ЖК). Кроме того, продажа комнаты в коммунальной квартире допускается с соблюдением правил о преимущественной покупке, предусмотренных п. 6 ст. 42 ЖК для остальных собственников комнат в данной коммунальной квартире.
Цель договора купли-продажи жилого помещения - приобретение объекта жилой недвижимости в собственность - может быть достигнута только его исполнением. Под исполнением обязательства понимается совершение должником в пользу кредитора определенного действия, составляющего содержание обязательства, либо воздержание от совершения конкретного действия. При купле-продаже жилой недвижимости исполнение выражается в совершении обеими сторонами (так как договор является двусторонним, взаимным) активных действий по передаче жилого помещения со стороны продавца и по принятию и оплате его со стороны покупателя. Фактическое совершение указанных действий подлежит обязательному письменному закреплению в виде составления передаточного акта или иного документа о передаче, подписываемого обеими сторонами (п. 1 ст. 556 ГК РФ).
Вывод по параграфу 2.3.
Нарушение одной из сторон обязательства купли-продажи жилой недвижимости влечет для нее неблагоприятные последствия имущественного характера. К недобросовестному контрагенту могут быть применены как различные меры оперативного воздействия, так и гражданско-правовой ответственности.
По результатам рассмотрения судебной практики по спорам, вытекающим из договоров купли-продажи жилых помещений можно сделать вывод о том, что на современном рынке гражданского оборота жилых помещений ежедневно совершается большое количество сделок, в некоторых их которых имеют место неправомерные действия недобросовестных продавцов, покупателей и посредников, направленные на получение материальной выгоды незаконным и обманным путем пользуясь правовой безграмотностью населения, что позволяет сделать вывод о необходимости совершенствования законодательства о купле-продаже жилых помещений с целью создания дополнительных средств правовой защиты потенциальных покупателей и продавцов жилых помещений.
Библиографический список
Нормативные правовые акты.
1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 06.12.2011) // СЗ РФ, 05.12.1994, N 32, ст. 3301.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 30.11.2011) // СЗ РФ, 29.01.1996, N 5, ст. 410.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья) от 26.11.2001 N 146-ФЗ (ред. от 30.06.2008) // СЗ РФ, 03.12.2001, N 49, ст. 4552.
4. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14.11.2002 N 138-ФЗ (ред. от 01.03.2012) // СЗ РФ, 18.11.2002, N 46, ст. 4532.
5. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 29.02.2012) // СЗ РФ, 03.01.2005, N 1 (часть 1), ст. 14.
6. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (ред. от 12.12.2011) // СЗ РФ, 28.07.1997, N 30, ст. 3594.
7. Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (ред. от 03.12.2011) // СЗ РФ, 03.08.1998, N 31, ст. 3813.
8. Федеральный закон от 30.03.1999 N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" (ред. от 07.12.2011) // СЗ РФ, 05.04.1999, N 14, ст. 1650.
Судебная практика.
9. Определение ВАС РФ от 22 октября 2008 г. N 12350/08 // Документ опубликован не был. СПС Гарант. Дата последнего посещения - 19.05.2012.
10. Определение Верховного Суда РФ от 09.03.2010 N 3-В10-1 // Документ опубликован не был. СПС Гарант. Дата последнего посещения - 19.05.2012.
11. Определение Верховного Суда РФ от 11.08.2009 N 18-В09-57 // Документ опубликован не был. СПС Гарант. Дата последнего посещения - 19.05.2012.
12. Определение Верховного Суда РФ от 22.12.2009 N 18-В09-80 // Документ опубликован не был. СПС Гарант. Дата последнего посещения - 19.05.2012.
13. Определение Верховного Суда РФ от 27.04.2010 N 58-В10-5 // Документ опубликован не был. СПС Гарант. Дата последнего посещения - 19.05.2012.
14. Определение Верховного Суда РФ от 31.08.2010 N 5-В10-80 // Документ опубликован не был. СПС Гарант. Дата последнего посещения - 19.05.2012.
15. Постановление Президиума Краснодарского краевого суда от 18 марта 2005 г. // Документ опубликован не был. СПС Гарант. Дата последнего посещения - 19.05.2012.
16. Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 13 августа 2002 г. N А42-3660/02-12 // Документ опубликован не был. СПС Гарант. Дата последнего посещения - 19.05.2012.
Литература.
17. Алексеева О.П. Оценка недвижимости как элемент рыночных отношений // Юрист. № 3, 2010.
18. Анциферов О.Д. Обеспечительный платеж по предварительному договору купли-продажи жилья // Законодательство и экономика. № 1, 2007.
19. Апряткина Г. Особенности совершения сделок с недвижимостью // эж-ЮРИСТ. 2001. № 23, июнь.
20. Ахмадгазизов И.С. Проблемы государственной регистрации вещных прав на недвижимость и их перехода // Нотариальный вестник. № 7, 2008.
21. Беджанян Н.В. Гражданско-правовые аспекты купли-продажи жилых помещений // Научный вестник юридического факультета: Сборник научных трудов. Вып. V. – М.: МИЭМП, 2008.
22. Богданов Д.Е. Вина как условие гражданско-правовой ответственности (анализ теории и судебной практики) // Российский судья. № 4, 2008.
23. Герасимова Л.П. Жилищное право. – СПб.: Питер, 2005.
24. Гомола А.И. Гражданское право. – М.: Academia, 2008.
25. Гонгало Б.М. Жилое помещение - объект недвижимости (краткое вступление к большой дискуссии) // СПС "КонсультантПлюс".
26. Гончарова О.А. Жилое помещение как объект гражданских прав // Жилищное право. № 1, 2007.
27. Гражданское право: Учебник. Том II / Под ред. Е.А. Суханова. 3-е изд., перераб. и доп. М.: Волтерс Клувер, 2004.
28. Добрачев Д.В. Основания возмещения и особенности доказывания убытков // Юрист. № 7, 2008.
29. Ещенко И.А. Гражданско-правовая ответственность за нарушение обязательств // Российский судья. № 5, 2008.
30. Иванников С.Б. Гражданско-правовое регулирование договора продажи жилого помещения. Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. – М., 2007.
31. Казанцева А.Е. Значение и содержание завещательного отказа // "Черные дыры" в Российском Законодательстве. № 5, 2011.
32. Кархалев Д.Н. Охранительное правоотношение по возмещению убытков // Юристъ-Правоведъ. № 4, 2008.
33. Кархалев Д.Н. Разграничение мер защиты и мер ответственности в гражданском праве // Право и политика. № 3, 2008.
34. Козлов М.А. Роль государственной регистрации прав на недвижимость в механизме правового регулирования гражданских правоотношений // Закон: Март. № 3, 2008.
35. Комментарий к новому ЖК РФ под ред. М.Ю. Тихомирова. М.: изд. Тихомирова М.Ю., 2005.
36. Концепция развития законодательства о вещном праве. Совет при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства // URL: http://www.privlaw.ru
37. Концепция совершенствования общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации. Совет при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства // URL: http://www.privlaw.ru
38. Кратенко М.В. Использование конструкции предварительного договора при совершении сделок с жилыми помещениями // Закон. 2008. N 4.
39. Кузьмина И. Понятие жилого помещения // Российская юстиция. 2001. N 9.
40. Лапач В.А. Изменение назначения помещения: некоторые правовые вопросы // Закон. 2006. N 8.
41. Лоншакова Е. Специфика купли-продажи жилых помещений // Х Региональная конференция молодых исследователей Волгоградской области: Право и юриспруденция. – Волгоград: Изд-во ВолГУ, 2006.
42. Макаров С.Ю. Право проживания в жилом помещении на основании завещательного отказа // Жилищное право. № 3, 2007.
43. Малахова А.А. Признаки жилого помещения в свете положения ЖК РФ // Юрист. 2006. N 10.
44. Мейер Д.И. Русское гражданское право. В 2-х ч. Ч.2. М., 1997.
45. Михалев С.В. Проблемные аспекты купли-продажи комнат в жилых помещениях // Актуальные проблемы правотворчества и правоприменительной деятельности. – Иркутск: Изд-во Иркут. гос. ун-та, 2008.
46. Моргунов С. Добросовестный приобретатель - собственник или давностный владелец? // Хозяйство и право. № 5, 2008.
47. Нестеров В. Жилищный кодекс как он есть// Время и деньги от 17.03.2005.
48. Петров И.В. Гражданское право. – М.: Юнити, 2008.
49. Плотникова И.Н. Институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в системе защиты прав собственности граждан и юридических лиц // Государственная регистрация прав на недвижимость: теория и практика. М., 2005.
50. Поводова Е.В. Государственная регистрация права собственности на недвижимое имущество // Вестник Владимирского юридического института. № 3 (8), 2008.
51. Позницкая Е.Л. Правовые последствия государственной регистрации договора купли-продажи жилья // Юристъ-Правоведъ. № 2, 2007.
52. Приходько И.А. Жилищное законодательство. Комментарий / Под ред. В.Ф. Яковлева, П.И. Седугина. М., 1991.
53. Прокопьева Н.В. Особенности совершения сделок с недвижимостью: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Краснодар, 2004.
54. Сацункевич Е.Е. Формы гражданско-правовой ответственности за нарушение денежных обязательств // Актуальные проблемы правоведения. Научно-теоретический журнал. № 2 (20), 2008.
55. Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. Учебно-практич. пособ. М., 1999.
56. Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. М.: Статут, 2004.
57. Туктамышев А.Р. К вопросу об оспаривании государственной регистрации прав на недвижимое имущество // Нотариус. № 4, 2008.
58. Туктамышев А.Р. К вопросу об оспаривании государственной регистрации прав на недвижимое имущество // Нотариус. № 4, 2008.
59. Хуснетдинова Л.М. Операторы первичного и вторичного рынка ипотечного жилищного кредитования // Юрист. № 1, 2010.
60. Цыбуленко З.И. Сделки с недвижимостью и их регистрация // Хозяйство и право. 1998. № 2.
61. Чикобава Е.М. Правовые особенности договора купли-продажи недвижимости // Юрист. № 3, 2012.