Выдержка из работы:
Некоторые тезисы из работы по теме Затратный подход к оценке недвижимости
Затратный подход к оценке недвижимости
Сущность затратного метода заключается в том, что стоимость недвижимости определяется затратами на приобретение участка земли, его благоустройство и строительство на нем оцениваемого объ¬екта недвижимости (зданий и сооружений).
Применение затратного метода необходимо при:
— анализе нового строительства;
— определении варианта использования земли;
— реконструкции зданий;
— оценке для целей налогообложения;
— для выявления сверхдоходов при оценке недви¬жимости;
— оценке для целей страхования;
— оценке последствий стихийных бедствий;
— оценке специальных зданий и сооружений,
В условиях перехода к рыночным условиям затратный метод является в оценке определяющим, так как для применения других методов требуется обширная рыноч¬ная информация, которая из-за неразвитого рынка от¬сутствует.
Однако всегда следует помнить, что затраты на стро¬ительство являются лишь базисом рыночной стоимос¬ти и чаще всего бывают или больше, или меньше ее.
Только при новом строительстве, соответствующем ННЭИ участка земли, стоимость, определенная затратным методом, соответствует рыночной стоимости.
Например, рыночная стоимость шикарной гостиницы, расположенной в неудачном месте (на окраине города), будет меньше, чем стоимость, определенная затратным методом. В свою очередь, рыночная стоимость комплекса автозаправочной станции будет значительно больше за¬трат на строительство.
В условиях становления рынка, когда идет массовая переориентация производства на новые технологии, может оказаться так, что объект недвижимости может вообще не иметь стоимости. Например, если предприятие производит никому не нужную продукцию и его про¬изводственные площади не поддаются реконструкции под новое производство, то рыночная стоимость такой недвижимости стремится к нулю. Применение же затратного метода приведет в этом случае к неправильной ориентации потенциальных покупателей.
В настоящее время в нашей стране этот момент часто не учитывается и приводит к неправильной оценке ос¬новных фондов предприятий, так как переоценка ос¬новных фондов производится в основном по затратному методу. Оценщику следует помнить, что балансовая стоимость основных фондов предприятий не соответ¬ствует их рыночной стоимости.
При социалистической системе хозяйствования госу¬дарство само определяло стоимость своих активов, ос¬новываясь на затратах на их воспроизводство, при этом стоимость земли не учитывалась. Большинство руково¬дителей предприятий до сих пор руководствуются этими понятиями, говоря о стоимости активов.
Стоимость недвижимости по затратному методу — это стоимость полного воспроизводства или замещения минус износ плюс стоимость участка земли как свободного.
Напомним, что полная стоимость воспро¬изводства (ПСВ) — это стоимость строительства в текущих ценах точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же материалов, строительных стандартов» дизайна и с тем же качеством работ (со всеми изъянами).
Полная стоимость замещения (ПСЗ) — это стоимость строительства в тех же ценах объекта, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, но построенного из новых материалов и в соответствии с современным стандартом, дизайном и планировкой.
С практической точки зрения при проведении оценки более, предпочтительно пользоваться ПСВ, поскольку при замене создается здание, отличное от оцениваемого (трудно, оценить разницу в полезности — кинотеатры, магазины).
С теоретической точки зрения более предпочтительно замещение, поскольку маловероятно, что кто-то захочет воспроизвести здание, возраст которого более трех лет.
Исходя из того, что разумный покупатель не будет платить больше за существующее здание, чем за по¬стройку нового по современным стандартам с учетом времени и риска строительства, то можно считать, что ПСЗ является верхним пределом стоимости недвижи¬мости.
Существуют серьезные ограничения, связанные с при¬менением метода:
1. Затратный метод не отражает стоимости прогно¬зируемых доходов, что является определяющим для недвижимости, приносящей доход.
2. Большие трудности и неопределенности с опреде¬лением износа, особенно если зданию более 10 лет.
3. Метод не учитывает возможности применения ва¬рианта наилучшего и наиболее эффективного использо¬вания участка.
Алгоритм затратного метода оценки недвижи¬мости
Последовательность действий при применении затрат¬ного метода следующая.
1. Рассчитывается стоимость земельного участка и работ по его благоустройству. Если участок арендован, то учитывается стоимость прав аренды.
2. Определяется полная стоимость воспроизводства или замещения.
3. Производится расчет всех видов износа: физиче¬ский, функциональный, внешний.
4. Вычитается полный износ из ПСВ (ПСЗ) с целью получения стоимости зданий и сооружений.
5. Производится суммирование стоимости земельного участка, стоимости зданий и сооружений и стоимости работ по благоустройству участка.
Ниже мы рассмотрим подробнее этапы этого алго¬ритма.