Выдержка из работы:
Некоторые тезисы из работы по теме Управление и оценка стоимости недвижимости (+ защитная речь)
ВВЕДЕНИЕ
Актуальность темы дипломной работы обосновывается тем, что одной из причин и одновременно следствием глубокого экономического кризиса, переживаемого российской экономикой в последнее время, являются значительные структурные перекосы в инвестиционной сфере, породившие несовпадение в понимании инвестиционного потенциала страны и его объема. Отождествление инвестиционных ресурсов с финансовыми средствами, обеспечивающими инвестиции, имеющее место в современной российской экономической практике, приводит к серьезным ошибкам в инвестиционной политике.
В российской экономике недостаточная емкость денежного рынка вошла в острое противоречие с воспроизводственной стоимостью реального богатства. Такие экономические ресурсы, как рабочая сила, производственные фонды, недвижимость, интеллектуальная собственность, земля, хотя и имеют формальную оценку в хозяйственном обороте, но будучи воспроизводимыми ресурсами, тем не менее, не имеют экономической оценки, соответствующей своей воспроизводственной стоимости. Неадекватность же экономической оценки реально используемых ресурсов, прежде всего ставит под сомнение их существование как дееспособных инвестиционных ресурсов, к каковым их принято относить сообразуясь лишь формальными критериями.
Несмотря на явную практическую необходимость научных исследований в области оценки доходной недвижимости данная проблема не нашла пока должного отражения в работах отечественных экономистов.
Целью данной работы является проведение оценки стоимости недвижимости.
Для достижения поставленной цели в работе необходимо решить следующие задачи:
- рассмотреть теоретические основы управления и стоимости оценки недвижимости;
- проанализировать методические основы управления стоимостью недвижимости;
- исследовать практические аспекты управления стоимостью объекта коммерческой недвижимости
В качестве объекта исследования рассматривается торговый комплекс, принадлежащий ООО «Протон». Предметом исследования является стоимость доходной недвижимости.
Методы исследования, используемые в работе, базируются на основах экономической теории, статистики, системном анализе, методах и моделях эффективного управления предприятиями. Применяются методы структурного системного анализа и проектирования.
Теоретической и методологической основой послужили теоретические положения, изложенные в работах отечественных и зарубежных авторов по исследуемым проблемам, нормативные документы Российской Федерации, касающиеся процессов реорганизации и оценки бизнеса. В работе применялись научные методы и приемы научной абстракции; экономического, математического и финансового анализа; сравнения и аналогии; единства объективного и субъективного в развитии экономических процессов; статистического и математического моделирования.
Работа имеет традиционную структуру и состоит из введения, трех глав и заключения.
Таким образом, рынок недвижимости – это механизм, обеспечивающий взаимодействие физических или юридических лиц с целью обмена имеющихся прав на недвижимость на деньги либо другие активы. Рынок недвижимости является составной частью рынка инвестиций и представляет его реальный сектор, функционирующий параллельно с сектором финансовых инвестиций .
Реальный сектор инвестиционного рынка делится, в свою очередь, на имущественные вложения и вложения в недвижимость. Имущественные вложения — это вложения в вещественные активы компаний или личное реальное имущество (товарные запасы, драгоценные камни и металлы, коллекционные товары и др.). Недвижимость — это земля, постройки и все, что постоянно «привязано» к земле .
Недвижимость рассматривается как один из способов помещения капитала, обеспечивающий сохранение (возрастание) стоимости капитала и получение положительной величины текущего дохода. Сделки с недвижимостью содержат все элементы инвестиционного процесса и требуют определения срока вложения, его размера, формы и уровня риска, с которым оно сопряжено. Вложения капитала в недвижимость совершаются на основе рыночной цены, уравновешивающей интересы продавцов и покупателей.
Проведем оценку здания магазина «Центральный» различными подходами.
Для оценки стоимости земельного участка будем использовать метод прямого сравнения продаж
Начальным этапом метода прямого сравнения продаж является изучение рынка и сбор информации об объектах-аналогах, т.е. таких объектах, которые схожи с оцениваемым.
Данные о проданных на рынке аналогах приведены в приложении 3. После определения объектов-аналогов, необходимо подобрать единицы сравнения, поскольку количественные характеристики объекта оценки и аналогов отличаются. В данной работе будем оперировать ценой за единицу площади, т.е. единицей сравнения будет цена 1м2.
Следующим этапом метода прямого сравнения продаж является внесение поправок на выделенные различия в ценно образующих характеристиках сравниваемых объектов. На данном этапе требуется ответить на вопрос, за какую сумму был бы продан аналог, обладай он теми же характеристиками, что и объект оценки.
Заключение
Недвижимое имущество находится в свободном гражданском обороте и является объектом различных сделок, что порождает потребность в оценке его стоимости, т.е. в определении денежного эквивалента различных видов недвижимости в конкретный момент времени.
В зависимости от целей оценки, полноты оцениваемых прав на не движимость различные виды стоимости могут быть объединены в три основные группы:
• стоимость в обмене как выражение меновой стоимости;
• стоимость в пользовании как выражение потребительной стоимости;
• специальные виды стоимости.
Теоретической основой процесса оценки является система оценочных принципов. В мировой практике принято выделять четыре группы оценочных принципов:
1-я группа: принципы, основанные на представлениях потенциального собственника;
2-я группа: принципы, связанные с землей, зданиями и сооружений;
3-я группа: принципы, обусловленные действием рыночной среды;
4-я группа: принцип лучшего и наиболее эффективного использования.
Эти принципы взаимосвязаны. При анализе и оценке конкретного объекта недвижимости одновременно могут быть задействованы сразу несколько принципов. Одному принципу может придаваться наибольшее значение за счет другого, что будет определяться конкретной ситуацией.
Целью оценки является определение рыночной стоимости права собственности на объект. Право собственности на объект, согласно Гражданскому кодексу РФ, включает право владения, пользования и распоряжения имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Процедура оценки включает:
1. Заключение с Заказчиком договора об оценке;
2. Интервью с Заказчиком;
3. Изучение документов;
4. Сбор информации и анализ рынка, к которому относится Объект;
5. Определение количественных и качественных характеристик Объекта;
6. Выбор и применение стандартных подходов и методов оценки, осуществление необходимых расчетов;
7. Согласование результатов, определение итоговой величины стоимости Объекта оценки;
8. Подготовка Отчета об оценке;
9. Составление и передача Заказчику Отчета.
Отчет является полным повествовательным документом, отвечающим требованиям стандартов и законодательства РФ с применением всех существующих подходов к оценке.
В рамках данной работы была проведена оценка доходной недвижимости.
Целью оценки является определение рыночной стоимости права собственности на объект.
Объектом исследования является торговый комплекс принадлежащий ООО «Протон».
ООО «Протон» было образована в 1999 году за счёт средств двух соучредителей. Деятельность общества сертифицирована.
Источниками формирования имущества предприятия являются денежные средства и прибыль, полученная от реализации товаров, услуг.
Магазин «Центральный», принадлежащий ООО «Протон» относится к торговой недвижимости. Это отдельно стоящее помещения. Объект расположен вдоль транспортной и пешеходной магистрали . Окружение составляют многоквартирные дома, магазины, кафе, кинотеатр, в том же здании размещен «Альфа-Банк». Инфраструктура достаточно развита.
Расстояние от объекта оценки до: центра города около – 0,03 км, автовокзала – 5 км, железнодорожного вокзала – 3 км, морского и речного порта порядка 5 км.
На основе самостоятельного изучения и обобщения законодательных актов и специальной экономической литературы было определено, что рыночная стоимость объекта недвижимости общей площадью 1500м2 (с земельным участком, площадью 1720 м2), находящегося в центре города, составляет 700502 тыс. руб.
В настоящее время отрасль, предоставляющая услугу по управлению недвижимостью в нашей стране, переживает эпоху бурного роста. Недвижимость, имея высокую привлекательность для инвесторов и предпринимателей, позволяет получить высокие прибыли в относительно короткие сроки. Наметившаяся тенденция к повышению рыночных цен на недвижимость высокого класса и увеличивающиеся темпы строительства приводят к росту потребности в профессиональном управлении офисными и складскими помещениями. Собственники зданий и арендаторы осознают, что профессиональное управление недвижимостью является конкурентным преимуществом на растущем российском рынке. Государство постепенно снимает с себя обязательство по управлению объектами недвижимости, передавая эту функцию в руки частных владельцев. Собственник здания все чаще заключает договор на управление со специализированной организацией с целью получения максимальной прибыли от своего имущества. В силу того, что для крупных отечественных компаний данная сфера деятельности является новой и мало изученной, зарубежные фирмы, имеющие большой опыт управления недвижимостью в Европе и Соединенных Штатах Америки, выходя на российский рынок управления недвижимостью, практически не испытывают конкуренции.
В последние годы интерес ученых к проблемам эффективности управления недвижимостью и стратегии реализации управления заметно вырос, однако теоретических, методически комплексных и практически апробированных разработок в исследовательской практике недостаточно.
Список литературы
1 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ
2 Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая) от 31.07.1998 г. № 146-ФЗ
3 Жилищный Кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г. № 188-ФЗ (в редакции 18.07.2011)
4 Федеральный Закон от 29.07.1998 г. № 135 – ФЗ «Об оценочной деятельности» ( в редакции 01.10.2011 г.)
5 ФСО № 1 «Общие понятия оценки, подходы и требования» принят Приказом Минэкономразвития РФ № 509 от 22.10.2010 г.
6 Баканов М.И., Шеремет А.Д. Теория экономического анализа. – М.: Финансы и статистика, 2008. – 536 с.
7 Балакин В.В., Григорьев В.В. Основы оценки бизнеса – М.: Дело АНХ, 2009 – 384 с.
8 Валдайцев С.В. Оценка бизнеса – М.: Проспект, 2008 – 576 с.
9 Горемыкин В.А. Экономика недвижимости. – М.: Филинъ, 2009.-592с.
10 Грибовский С. Оценка доходной недвижимости. – СПб.: Питер, 2009. – 340с.
11 Грибовский С.В. Оценка стоимости недвижимости. – М.:Интерреклама, 2008. – 456 с.
12 Денисенко Е.Б. Экономика недвижимости: Учеб. пособие/ Е.Б. Денисенко.- Новосибирск: НГАСУ, 2006 – 388 с.
13 Драпиковский А.И., Иванова И.Б. Оценка недвижимости. – Б.:Ега-Басма, 2007. – 478 с.
14 Иваницкая И. П. Введение в экономику недвижимости. - М.:Инфра-М, 2005. - 184 с.
15 Мартин Джонн Д., Петти Вильям Дж. VBM – управление которое базируется на стоимости. – Днепропетровск: Баланс бизнес Букс, 2006. – 272 с.
16 Маховикова Г.А. Экономика недвижимости. – М.: Вектор, 2006. – 224 с.
17 Мирзоян Н.В. Оценка стоимости недвижимости. –М.:МФПА, 2005. – 256 с.
18 Новиков Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в России. - М.: «Экзамен»,2007. – 188 с.
19 Оценка недвижимости.//Под ред. В.А. Швандера. – М.:Юнити-Дана, 2005. – 303 с.
20 Оценка недвижимости// Под ред. А.Г. Грязнова, М.А. Федотова. – М.: Финансы и статистика, 2007. – 486 с.
21 Ронова Г.Н., Осоргин А.Н. Оценка недвижимости. – М.: ЕАОИ, 2008. – 356 с.
22 Севостьянов А.В. Экономика недвижимости. - М.: Колос, 2007. - 280 с.
23 Тарасевич Е.И. Методы оценки недвижимости. – СПб.: Питер, 2005. – 344 с.
24 Теория и практика оценки бизнеса. Под ред. Щепотьева А.В. – М.: Инфра-М, 2007 – 576 с.
25 Тихомирова Л.В., Тихомирова М.Ю. Юридическая энциклопедия – М.: Издание Тихомирова М.Ю., 2009 – 1088 с.
26 Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса: Учебник. – М.: Экмос, 2009. – 512 с.
27 Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. – М.:Дело, 1997. – 480 с.
28 Харрисон Г.С. Оценка недвижимости – М.: РИО, 2007 – 560 с.
29 Цыганенко В.С. Экономика рынка недвижимости. – СПб.: СПбГУИТМО, 2008. – 120 с.