Выдержка из работы:
Некоторые тезисы из работы по теме Особенности договора купли-продажи недвижимости
Введение
Актуальность темы. Происходящие в России политические и социально-экономические перемены кардинально изменили многие аспекты жизни граждан. Действующая Конституция РФ закрепила переход к новой системе, которая складывается из таких конституционных основ, как отказ от монополии государства на собственность и экономическую деятельность, утверждение равенства всех форм собственности, введение частной собственности на жилище, землю и так далее. Результатом реформ в нашей стране стало и то, что недвижимость вновь стала товаром, который продается и покупается на рынке.
Недвижимость - это товар особого рода, к которому неприменимы обычные нормы. Это обусловлено как высокой стоимостью объектов недвижимости, так и их социальной значимостью. Кроме того, пользование недвижимостью затрагивает интересы других лиц. В связи с этим государство не может самоустраниться от правового регулирования рынка недвижимости. Государственное регулирование рынка недвижимости заключается, прежде всего, в системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Такая процедура призвана обеспечить интересы в первую очередь участников рынка, а также государства, местных органов власти и других субъектов права.
В течение длительного времени развитие рынка недвижимости тормозилось отсутствием необходимой правовой базы. Основополагающим правовым актом в сфере недвижимости стал Гражданский кодекс РФ, который дал общую характеристику недвижимости и указал на необходимость государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Впоследствии был принят целый ряд правовых актов, регламентирующих право собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, совершение сделок с ним. Однако это не привело к созданию внутренне непротиворечивой системы законодательства о недвижимости. Действующее законодательство содержит немало противоречий и пробелов, которые необходимо устранить, разработав единую концепцию законодательства о недвижимости.
Объект работы – общественные отношения складываются в связи с заключением и исполнением сделок, связанных с продажей недвижимого имущества.
Предмет работы – действующее гражданское законодательство, регламентирующее особенности, содержание, порядок исполнения и условия действительности сделок по продаже недвижимости.
Цель работы – изучить состояние правового регулирования и особенности договора купли-продажи недвижимого имущества.
Для достижения указанной цели были поставлены следующие задачи:
1. Определить понятие и признаки недвижимого имущества.
2. Рассмотреть виды недвижимого имущества .
3. Определить понятие и признаки договора купли-продажи недвижимости.
4. Выявить особенности субъектного состава договора купли-продажи недвижимости.
5. Рассмотреть недвижимое имущество как особый предмет договора купли-продажи недвижимости.
6. Исследовать требования к форме, цене и срокам в договоре купли-продажи недвижимости.
7. Изучить порядок исполнения договора купли-продажи недвижимости.
Нормативная база работы – Гражданский кодекс РФ, Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», иные нормативные правовые акты.
Теоретическая база работы – статьи, монографии, иные работы различных исследователей и ученых по вопросам, являющимся предметом настоящего исследования.
Методологическая база работы – общенаучные методы исследования, а также специальные, такие как: метод комплексного юридического анализа, системный метод, формально-юридический, сравнительно-правовой и др.
Структурно настоящая работа состоит из введения, трех глав, объединяющие семь параграфов, заключения и библиографического списка.
Известно, что недвижимость может быть использована в принципиально различных целях: либо для удовлетворения потребностей граждан в жилье, либо для удовлетворения производственных, хозяйственных потребностей или решения предпринимательских задач, то есть с целью извлечения прибыли. Это обстоятельство также не может игнорироваться законодателем. Поэтому российское законодательство устанавливает различные юридические режимы оборота недвижимого имущества в зависимости от того, для каких целей оно используется: для социальных (жилищных) целей либо для извлечения прибыли. Оборот жилых помещений (жилищного фонда) регулируется в основном нормами жилищного права, которые предоставляют значительные гарантии лицам, проживающим в таких жилых помещениях. В российском праве Жилищный кодекс РФ регулирует отчуждение недвижимости, относящейся к жилищному фонду (хотя отдельные нормы, регулирующие отчуждение жилой недвижимости, будучи рамочными нормами, содержатся и в ГК РФ).
В свою очередь, оборот недвижимости коммерческого характера подчинен общим правилам гражданского законодательства; нормы жилищного права не влияют на условия отчуждения такого имущества.
Особые режимы оборота недвижимого имущества установлены и в отношении купли-продажи специфических недвижимых вещей, используемых часто в коммерческих целях, т.е. воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, а также космических объектов.
Заключение
Таким образом, по результатам проведенного исследования можно сделать определенные выводы.
Договор купли-продажи недвижимости - это соглашение, в силу которого продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять указанное недвижимое имущество и оплатить его (п. 1 ст. 549 ГК РФ).
Квалифицирующим признаком данного договора является его предмет - недвижимое имущество, т.е. вещи, прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Именно особый предмет договора обусловил необходимость его специального регулирования.
Делению имущества на недвижимое и движимое в гражданском праве России придается чрезвычайно важное значение. Только в части первой ГК имеется свыше 30 статей, в той или иной мере связанных с характеристикой правового режима недвижимого имущества в действующем праве. Ключевыми статьями, однако, являются ст. 130 и ст. 131 ГК, в которых дается понятие недвижимого и движимого имущества, определяются их отдельные виды и содержатся требования о государственной регистрации недвижимости.
Прежде всего необходимо определить сферу применения правовых норм, закрепленных в указанных статьях ГК. Статья 130 ГК "Недвижимые и движимые вещи" посвящена, как известно, одной из разновидностей более широкого понятия недвижимости. Однако в тексте ст. 130 ГК наряду с понятием вещей неоднократно используется терминология недвижимого имущества и недвижимости. В ст. 131 ГК, посвященной государственной регистрации недвижимости, говорится о регистрации прав на недвижимое имущество (вещи).
Сказанное дает основание утверждать, что под понятием недвижимости, употребляемым в ст. 130 ГК, необходимо понимать недвижимое имущество, включающее в себя как вещи, так и имущественные права на данные вещи. Объясняется это следующими причинами. Использование вещей лицами, не являющимися их собственниками, возможно только путем предоставления им собственниками соответствующих вещных прав. И потому объектами гражданских прав на пользование чужими вещами являются не вещи как таковые, а лишь права на их использование. Как следствие, данные права становятся объектами экономического оборота и связанных с ним правоотношений.
Существенными условиями договора продажи недвижимости являются условия о предмете договора и о цене. В соответствии со ст. 554 ГК РФ условие о предмете договора считается согласованным только в том случае, если в договоре указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
В договоре продажи недвижимости в обязательном порядке должна быть установлена цена недвижимого имущества. Считается, что установленная в договоре цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену соответствующей части земельного участка или права на нее, которые передаются с этим недвижимым имуществом, если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости.
Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости должен быть совершен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Таким образом, обмен документами, а также совершение конклюдентных действий в ответ на письменную оферту для договора продажи недвижимости исключаются. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
Договоры продажи жилого помещения, предприятия подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента такой регистрации. Договоры продажи иного недвижимого имущества заключаются в простой письменной форме и в государственной регистрации не нуждаются. Передача недвижимого имущества оформляется передаточным актом.
Переход права собственности на недвижимость к покупателю подлежит государственной регистрации во всех случаях (ст. 551 ГК РФ).
Регистрация сделки с недвижимостью - это необходимое условие заключения договора наряду с требованиями к форме и содержанию договора. Порядок государственной регистрации включает проверку законности сделки.
Библиографический список
Нормативные правовые акты.
1. Конституция Российской Федерации, принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 года (ред. от 30.12.2008) // Российская газета от 21.01.2009г.
2. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 06.12.2011) // СЗ РФ, 03.01.2005, N 1 (часть 1), ст. 16.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 30.11.2011) // СЗ РФ, 05.12.1994, N 32, ст. 3301.
4. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 30.11.2011) // СЗ РФ, 29.01.1996, N 5, ст. 410.
5. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 30.11.2011) // СЗ РФ, 03.01.2005, N 1 (часть 1), ст. 14.
6. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 30.11.2011) // СЗ РФ, 29.10.2001, N 44, ст. 4147.
7. Основы законодательства Российской Федерации о нотариате (утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1) (ред. от 03.12.2011) // "Российская газета", N 49, 13.03.1993.
8. Распоряжение Минимущества РФ от 6 марта 2002 г. N 568-р «Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков» (в ред. от 31.07.2002г.) // В данном виде документ опубликован не был. Источник – СПС Гарант.
9. Федеральный закон от 15.06.1996 N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья" // СЗ РФ, 17.06.1996, N 25, ст. 2963. Документ утратил силу.
Акты судебных органов.
10. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли - продажи недвижимости" // "Вестник ВАС РФ", N 1, 1998.
11. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // "Вестник ВАС РФ", N 4, 2001.
12. Постановление Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» // "Вестник ВАС РФ", N 5, 2005.
13. Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" // "Российская газета", N 109, 21.05.2010.
14. Определение ВАС РФ от 22 октября 2008 г. N 12350/08 // Документ опубликован не был.
15. Постановление Президиума ВАС РФ от 04.07.2002 N 2774/02 по делу N А40-28023/01-82-337 // "Вестник ВАС РФ", 2002, N 10.
16. Постановление Президиума ВАС РФ от 12 октября 1999 г. No. 2061/99 // "Вестник ВАС РФ", 2000, N 1.
17. Постановление Президиума ВАС РФ от 14.01.1997 N 3522/96 // "Вестник ВАС РФ", 1997, N 4
18. Постановление Президиума ВАС РФ от 17.06.2003 N 3217/03 по делу N А40-33925/02-125-203 // "Вестник ВАС РФ", 2003, N 12.
19. Постановление Президиума ВАС РФ от 21.01.1997 N 2898/96 // "Вестник ВАС РФ", 1997, N 4.
20. Постановление Президиума ВАС РФ от 21.09.2004 N 6518/04 по делу N А56-18388/03 // "Вестник ВАС РФ", 2005, N 1.
21. Постановление Президиума ВАС РФ от 30.01.2002 N 6245/01 по делу N А62-3465/2000 // "Вестник ВАС РФ", 2002, N 5.
22. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21 октября 2004 г. N А21-7224/03-С2 // Документ опубликован не был.
Литература.
23. Абрамова М.В. Ипотека морских судов, воздушных судов, космических объектов: Дис. канд. юрид. наук. М., 2003.
24. Алексеев В.А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования. – М.: Волтерс Клувер, 2007.
25. Алексий П.В. Гражданское право. – М.: Юнити, 2008.
26. Ахмадгазизов И.С. Проблемы перехода вещных прав на объекты недвижимости при исполнении договора купли-продажи недвижимости // Нотариус. № 1, 2007.
27. Баразгова Р.С.Правовой режим объектов капитального строительства как разновидности недвижимого имущества // Пробелы в российском законодательстве. № 4, 2010.
28. Баранова Е.А. Оборот недвижимости в российском и германском праве: Диссертация на соискание ученой степени кандидата юридических наук. – М., 2005.
29. Бирюкова Н.В. Государственная регистрация прав на природные ресурсы как объекты недвижимости: проблемы теории и практики // Вестник Саратовской государственной академии права. № 1 (65), 2009.
30. Болтанова Е.С. Операции с недвижимостью: Купля-продажа, дарение, наследование, налогообложение. Ростов н/Д.: Феникс, 2002.
31. Болтнева В.А. Сложные объекты и недвижимое имущество: проблемы соотношения // Семейное и жилищное право. № 3, 2009.
32. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. 2: Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2000.
33. Василевская Л.Ю. Учение о вещных сделках по германскому праву. М., 2004.
34. Виноградов П. Недвижимое имущество: историческое и современное понимание // Бюллетень нотариальной практики. № 2, 2008.
35. Гражданское право /отв.ред.Е. А. Суханов. М., 2005. Т. 1.
36. Гражданское право. Ч. 1 / Под ред. В.П. Мозолина. М., 2003.
37. Гражданское право: Учебник. 4-е изд. / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: ТК Велби, 2003. Т. 2.
38. Дикусар В.М., Храпова Е.В. Недвижимое имущество как объект гражданских прав // Жилищное право. № 1, 2009.
39. Егоров Н.Д., Сергеев А.П. Гражданское право. В 2 частях. Часть 1. Издание 4. – М.: Проспект, 2010.
40. Житков Е.Л. Заключение договоров купли-продажи недвижимости // Гражданин и право. № 12, 2007.
41. Зинченко С.А.,Галов В.В. Собственность и производные вещные права: теория и практика. Ростов н/Д, 2003.
42. Иванова Ю.Н. Недвижимое имущество как объект купли-продажи // Вестник Института экономики, управления и права. Вып. 10, 2009.
43. Илюшина М.Н. Государственная регистрация как условие действительности сделок с недвижимостью // Юстиция. Научно-практический журнал. № 2, 2007.
44. Иоффе О.С. Обязательственное право. М., 1975.
45. Кассо Л.А. Русское поземельное право. М., 1906.
46. Киндеева Е.А., Левицкая В.А. Сделки с недвижимостью – оформление без нотариуса. – М.: Юрайт, 2002.
47. Киселева Т.В. К вопросу о проблематике современной концепции понятия "недвижимость" // Актуальные проблемы интеллектуальной собственности. – М.: РГИИС, 2006.
48. Киселева Т.В. Недвижимость как объект гражданских прав // Актуальные проблемы интеллектуальной собственности. – М.: Изд-во РГИИС, 2006.
49. Колотилов О.В. Государственная регистрация прав на недвижимость как легитимирующий факт // Вестник гражданского права. Т. 9 № 1, 2009.
50. Комментарий к Федеральному закону "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" / Под ред. М.Ю. Тихомирова. М., 2003.
51. Концепция развития гражданского законодательства о недвижимых вещах // Недвижимость и инвестиции. Правовое регламентирование. 2003.№ 1–2(14–15).
52. Костина О.В. О существенных условиях договора купли-продажи земельных участков // Нотариус. № 2, 2010.
53. Лермонтов Ю.М. Особенности договора купли-продажи и их применение в решениях судов // Право и экономика. № 5, 2009.
54. Мейер Д.И. Русское гражданское право. М., 1997. Ч. 1.
55. Минченко Ю.А. Понятие договора продажи недвижимости // Финансовые и правовые проблемы РФ и пути их решения: теория и практика. – Иркутск: Изд-во БГУЭП, 2009.
56. Обзор отдельных постановлений Президиума ВАС РФ по вопросам, связанным с договорами купли-продажи недвижимости // Хозяйство и право. 2002. N 4.
57. Певницкий С.Г. Договор купли-продажи недвижимого имущества // Нотариус. № 4, 2007.
58. Регистрировать не нужно //ЭЖ-Юрист. 2004. № 36.
59. Серветник А.А. Заключение договора продажи недвижимости // Актуальные проблемы правоведения. № 1 (22), 2009.
60. Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. М., 2000.
61. Смоленский М.Б. Теория государства и права. – М.: Дашков и К, 2009.
62. Сыродоев Н. А.Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право. 1998. № 8.
63. Тихомиров Ю.А. Государственная регистрация статусов юридических и физических лиц, их юридических действий и актов // Право и экономика. 2000. N 1.
64. Хвостенко Е.А. Договор купли-продажи недвижимого имущества // Проблемы совершенствования законодательства на современном этапе. – Белгород: БелЮИ МВД России, 2009.
65. Чимов З.В. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество в жилищной сфере - субинститут института государственной регистрации // Бюллетень нотариальной практики. № 3, 2008.
66. Шершеневич Г.ф. Учебник русского гражданского права. М., 2001.
67. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М.: Спарк, 1995 (по изд. 1907 г.).
68. Эрделевский А. М.Комментарий к Федеральному закону«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». - М., 2006.
69. Эрделевский А. О защите права собственности на недвижимое имущество // Хозяйство и право. № 2, 2007.
70. Яковлев В.Ф. Гражданское право. – М.: РАГС, 2005.