Оценка вариантов эффективного использования земельных участков (на примере Раменского района)

• Номер работы:
  255769
• Раздел:
  Все работы   →   Дипломные работы   →   Недвижимость, оценка и экспертиза
• Год добавления:
  25.05.2013 г.
• Объем работы:
  72 стр.
• Содержание:
  Введение 3
  Глава 1. Теоретические основы оценки рыночной стоимости земельных участков под строительство жилых и нежилых помещений 7
  1.1.Рынок земли: понятие, особенности формирования 7
  1.2.Объекты и сегменты рынка земли 17
  1.3.Подходы и этапы оценки рыночной стоимости земельных участков 21
  Глава 2. Оценка вариантов эффективного использования земельных участков на примере Раменского района 31
  2.1 Анализ рынка земли в Раменском районе 31
  2.2.Оценка рыночной стоимости земельного участка под строительство жилого помещения затратным, доходным и сравнительным подходом подходом 45
  2.3.Оценка рыночной стоимости земельного участка под строительство нежилого помещения затратным, доходным и сравнительным подходом подходом 57
  2.4.Сравнительный анализ стоимости объектов 59
  Глава 3. Предложения по повышению эффективности использования земельных участков в Раменском районе 61
  3.1.Оценка эффективности использования земельных участков в Раменском районе 61
  3.2. Мероприятия по улучшению использования земельных участков в Раменском районе и оценка эффективности 64
  Заключение 69
  Список литературы 71
  Нормативно-правовые акты 71
• Выдержка из работы:
  Некоторые тезисы из работы по теме Оценка вариантов эффективного использования земельных участков (на примере Раменского района)
  Для проведения грамотной и наиболее выгодной операции необходима профессиональная оценка объекта недвижимости соответственно законодательным стандартам. Экспертная оценка определяет актуальную стоимость оцениваемого объекта, также предусмотрено определение отдельных прав: пользования или аренды. Для определения суммы, которая будет потрачена на создание объекта в соответствии с рыночными ценами, понадобится оценка стоимости воспроизводства. Собственно оценка рыночной стоимости – это потенциальная на открытом рынке цена объекта. Оценка инвестиционной стоимости определятся доходностью объекта, а оценка ликвидационной стоимости определяется при вынужденном отчуждении объекта в максимально короткий срок.
  При произведении оценочной деятельности учитываются разные факторы, которые обусловили необходимость экспертизы. В зависимости от того с какой целью производится оценка объекта, каковы его функции и свойства, специалисты в работе используют специальные подходы к оценке недвижимости. Они будут разными при проведении экспертизы при подготовке недвижимости на продажу и для вклада в уставный капитал или обеспечения кредитных обязательств. В некоторых случаях, для определения максимально точной стоимости возникает необходимость выбора нескольких подходов, которые классифицируются как доходный, сравнительный и затратный. В свою очередь каждый из них включает специфический метод оценки недвижимости.
  При затратном подходе оценки учитываются стоимость земельного участка, затрат на строительство и износ объекта. Доходный подход основан на предполагаемом доходе от использования объекта недвижимости, чем и определяется его стоимость. Инструментом при этом подходе является метод прямой капитализации и метод дисконтирования денежных потоков. Согласно сравнительного или иными словами рыночного подхода стоимость объектов недвижимости не может превышать стоимость иных объектов с такими же характеристиками на рынке недвижимости.
  *
  *-
  Средняя площадь залогового участка за 2012 г. составила 32,59 га, что больше средней площади участка за 2011 г. на 52,78%.
  1 февраля 2013 г. согласно совместному Приказу ФНС России и Роснедвижимости от 13 сентября 2007 г. № П/0235/ММ-3-13/529, а также Приказу Минфина России от 20 июня 2005 г. № 75н территориальными органами Росреестра сформированы в электронном виде сведения обо всех земельных участках, подлежащих налогообложению, и переданы территориальным органам ФНС России. Фактический размер земельного налога устанавливается в процентах, максимальная величина которых ограничена Налоговым кодексом Российской Федерации (НК РФ), от налоговой базы (кадастровой стоимости) нормативно-правовыми актами представительных органов муниципального образования.
  Большинство представительных органов муниципальных образований приняли решения об установлении на подведомственной территории максимальных ставок земельного налога от кадастровой стоимости, однако, по данным Росреестра, в ряде субъектов РФ представительные органы муниципальных образований использовали свое право принимать решения, облегчающие положение налогоплательщика. Например, ставка земельного налога составила:
   за земельные участки, занятые жилищным фондом, – 0,01% от кадастровой стоимости земельного участка в муниципальных образованиях Свердловской области, 0,03% – в муниципальных образованиях Ставропольского края и 0,06% – в муниципальных образованиях Тюменской области;
   за земельные участки под гаражами – 0,023% от кадастровой стоимости земельного участка в муниципальных образованиях Смоленской области;
   за земельные участки, предоставленные гражданам для личного подсобного хозяйства, – 0,026% от кадастровой стоимости в муниципальных образованиях Тюменской области, 0,08% – в муниципальных образованиях Пермского края;