Выдержка из работы:
Некоторые тезисы из работы по теме Продажа объектов недвижимости.
1. Теоретический вопрос.
2. Практическое задание.
Теоретический вопрос.
Продажа объектов недвижимости:
Понятие продажи объекта недвижимости. Основные способы продажи. Особенности реализации объектов недвижимости незавершенного строительства. Организация продажи имущественных комплексов через торги, аукционы, акционирование. Основные этапы совершения сделок с недвижимостью государственная регистрация пав на недвижимость и сделок с ней. Условия и формы вступления в имущественные права.
Решение:
При этой сделке заключается письменный договор купли-продажи объекта недвижимости, где продавец обязуется передать объект недвижимости в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять этот объект и уплатить за него определенную цену. Договор купли-продажи объекта недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации соответствующими органами юстиции в порядке, предусмотренном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
При заключении договора купли-продажи продавец вправе требовать:
– уплаты оговоренной в договоре цены;
– оплаты цены объекта недвижимости и процентов (на основе учетной ставки банковского процента по месту нахождения объекта недвижимости), если покупатель не оплачивает объект своевременно;
– оплаты объекта недвижимости или отказа от исполнения договора купли-продажи, если покупатель отказывается принять и оплатить объект.
При этом продавец обязан:
– передать объект недвижимости свободным от любых обременении, если только покупатель не согласился принять объект обремененным именно этими правами;
– в случае изъятия объекта недвижимости у покупателя третьими лицами возместить покупателю убытки, если не докажет, что тот знал или должен был знать о наличии оснований, послуживших причиной изъятия;
– вступить в дело на стороне покупателя в случае предъявления иска об изъятии объекта недвижимости третьим лицом;
– передать объект недвижимости покупателю в том виде, в котором предусматривается договором купли-продажи.
Покупатель вправе требовать:
– своевременной передачи проданного ему объекта недвижимости;
– уменьшения цены объекта недвижимости либо расторжения договора купли-продажи, если объект имеет обременения;
– при передаче объекта недвижимости, не соответствующего тому виду, который он имел при заключении договора купли-продажи соразмерного уменьшения цены сделки, безвозмездного устранения недостатков в определенный (разумный) период, возмещения своих расходов на устранение этих недостатков, возврата уплаченной цены объекта недвижимости при отказе от исполнения договора, предъявить требования, связанные с недостатками объекта недвижимости, при обнаружении их в разумный срок, но в пределах двух лет, если иное не установлено законом или договором.
При этом покупатель обязан:
– принять по акту переданный ему объект недвижимости;
– оплатить объект непосредственно до или после передачи его, если иное не установлено договором, законом, иным правовым актом;
– оплатить объект недвижимости по цене, предусмотренной договором продажи.
Распоряжением мэра Москвы в целях привлечения инвестиций в строительный комплекс Москвы, а также возмещения затрат на строительство объектов недвижимости и ввод их в эксплуатацию в условиях насыщенного рынка утверждена концепция реализации объектов незавершенного строительства (долгострой) муниципальной собственности.
Согласно концепции реализации объектов незавершенного строительства (долгострой) муниципальной собственности на инвестиционных конкурсах к объектам долгостроя муниципальной собственности относятся объекты незавершенного строительства, по которым истекли нормативные сроки строительства, установленные проектом организации строительства, титульным списком или контрактом; объекты, по которым правительством Москвы принято решение о прекращении финансирования, а также объекты, выставлявшиеся на торги по применяемой схеме реализации объектов незавершенного строительства и не проданные в течение года с момента их выставления на первые торги, по которым признана нецелесообразной продажа в установленном порядке по причине низкой ликвидности.
Аукцион публичный – способ продажи, при котором объект недвижимости предварительно выставляют для осмотра возможными покупателями. Общие условия продажи определяются продавцом, а покупателем считается лицо, предложившее в ходе проведения аукциона наивысшую цену за выставляемый объект недвижимости.
Правовой режим недвижимого имущества основан на необходимости обеспечить особую устойчивость прав на это имущество, установить специальный порядок распоряжения им. Поэтому в соответствии со ст. 131 ГК право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре. Помимо вещных прав, государственной регистрации подлежит ряд договоров с недвижимостью (например, ипотека и аренда недвижимого имущества). Проведенная регистрация по ходатайству правообладателя может быть удостоверена путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершения надписи на документе, представленном для регистрации.
В процессе существования недвижимость проходит ряд фиксированных состояний: